2025년 공공주택 특별법 개정으로 도심공공주택복합사업지의 거래 규제가 일부 완화되었다. 그동안 기준일 이후 매수자는 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 되는 경우가 많았으나, 개정 이후에는 일정 요건을 갖춘 무주택자의 최초 1회 거래에 한해 현물보상 지위 승계가 가능해졌다.
기존 도심공공주택복합사업은 투기 차단을 이유로 권리산정기준일 이후 거래를 강하게 제한하였다. 후보지 발표 이후 매수한 사람은 새 아파트 입주권을 승계받지 못하고 감정가 기준 현금청산 대상이 될 수 있었다. 이 때문에 사업지는 거래가 사실상 멈췄다. 매도자는 팔기 어렵고, 매수자는 권리 불확실성 때문에 접근하기 어려웠다.
개정의 핵심은 거래를 전면 허용한 것이 아니다. 막힌 거래를 제한적으로 풀어준 것이다. 국토교통부 자료에 따르면 기존 주민의 재산권 행사를 보장하기 위해 2025년 1월 공공주택 특별법이 개정됐고, 2025년 8월 1일부터 현물보상 지위를 1회에 한해 승계할 수 있도록 시행되었다.
따라서 모든 매물이 입주권 승계 대상이 되는 것은 아니다.
기준일 이후 첫 거래인지, 매수자가 무주택자인지, 이미 증여나 매매 등 권리 이전이 있었는지 확인해야 한다. 국토교통부 해석상 개정법 시행 이후 이미 1회의 권리 이전이 있었다면 이후 매수자는 현물보상 대상이 되기 어렵다. 증여 후 매매, 지분 이전 후 매매도 주의해야 한다.
도심공공주택복합사업에서 안전하게 매수하려면 네 가지를 먼저 확인해야 한다.
첫째, 해당 물건이 도심공공주택복합사업 구역 안에 있는지 확인해야 한다.
둘째, 권리산정기준일과 후보지 선정일을 확인해야 한다.
셋째, 등기부등본으로 2025년 8월 1일 이후 소유권 이전 이력이 있는지 봐야 한다.
넷째, 매수자 본인이 무주택 요건을 충족하는지 검토해야 한다.
특히 도심공공주택복합사업 매물 매수자는 계약서 특약을 반드시 넣어야 한다.
“본 매물은 도심공공주택복합사업 현물보상 지위 승계 가능 물건임을 전제로 계약하며, 매도인은 권리산정기준일 이후 최초 거래 여부와 기존 권리 이전 이력이 없음을 확인한다”는 취지의 문구가 필요하다. 추후 입주권 승계가 불가능할 경우 계약 해제와 손해배상 책임을 명확히 하는 조항도 검토해야 한다.
도심공공주택복합사업은 민간 재개발이 어려운 노후 도심을 공공이 주도해 정비하는 사업이다. 조합 설립과 관리처분계획 절차를 줄여 공급 속도를 높이는 방식이다.
국토교통부는 2026년 5월 기준 관리 중인 사업지 49곳, 약 8만7,000가구 중 29곳, 약 4만8,000가구를 복합지구로 지정했고, 이 중 9곳은 사업승인을 완료했다고 밝혔다.
도심공공주택복합사업 리스트는 계속 변동된다. 후보지, 예정지구, 본지구, 사업승인 단계가 다르기 때문이다. 현재 확인되는 주요 사업지로는 증산4구역, 방학역, 연신내역, 쌍문역 동측·서측, 제물포역, 상봉역, 용마산역, 창2동 주민센터 일대 등이 있다. 국토교통부는 2026년에도 서울 도심복합사업 후보지 공모를 진행했고, 주민 제안 44곳이 접수됐다고 밝혔다.
결론은 분명하다. 2025년 개정으로 거래길은 열렸지만, 안전한 매수는 별개의 문제다. 신길15구역을 포함한 도심공공주택복합사업 매물은 일반 재개발 매물처럼 접근하면 안 된다.
입주권 승계 가능 여부, 무주택 요건, 최초 거래 여부, 등기 이력, 사업 단계 확인이 선행돼야 한다. 확인 없는 계약은 입주권이 아닌 현금청산으로 이어질 수 있다.
한국AI부동산신문 용산지부장 오정옥
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