안유진 당첨 '일반공급 추첨제' 뭐길래

AI부동산경제신문 | 부동산

최근 그룹 아이브 멤버 안유진이 서울 서초구의 대단지 아파트 ‘디에이치 방배(방배5구역 재건축)’ 청약에 당첨된 것으로 알려지면서, 청약 가점이 낮은 2030 세대를 겨냥해 도입된 ‘일반공급 추첨제’가 뜨거운 감자로 떠올랐다. 높은 청약 경쟁률을 뚫고 수억 원 이상의 시세 차익이 기대되는 이른바 ‘로또 청약’의 주인공이 되었다는 소식에 시장의 관심이 집중되는 동시에, 현행 청약 제도의 공정성을 둘러싼 해묵은 논란도 다시 점화되는 모양새다.

낮아진 문턱, 90대 1 뚫은 비결은 ‘민영주택 추첨제’

오는 9월 입주를 앞둔 ‘디에이치 방배’의 일반분양 물량은 총 650가구로, 이 중 약 33%에 달하는 215가구가 추첨제로 공급됐다. 청약 접수 당시 약 5만 명이 몰리며 평균 90대 1의 높은 경쟁률을 기록한 바 있다.

20대 초반의 연령대인 경우 무주택 기간이나 부양가족 수 등 기존 청약 가점제(84점 만점) 구조에서는 서울 주요 입지의 단지 당첨이 사실상 불가능에 가깝다. 그럼에도 당첨이 가능했던 배경에는 정부가 청년·서민 주거 안정을 위해 개편한 민영주택 청약제도가 있다.

국토교통부는 2023년부터 투기과열지구 내 전용면적 60㎡ 이하 물량의 60%, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 물량의 30%를 추첨제로 신설했다. 과거 100% 가점제로만 운영되던 규제를 완화해 가점이 낮은 무주택 청년층에게도 기회를 열어준 것이다. 특히 규제지역 내 추첨 물량의 75%는 무주택 가구 구성원에게 우선 공급되기 때문에 조건을 갖춘 청년층의 당첨 확률이 과거보다 크게 높아졌다.

수억 원 현금 장벽에… "서민에겐 그림의 떡" 무주택자 분통

청약 제도의 개편으로 기회의 문은 넓어졌지만, 실제 계약과 입주까지 이어지는 과정은 또 다른 장벽이라는 지적이 나온다. 분양가상한제가 적용되는 서울 강남권 핵심 입지의 경우, 시세보다 저렴하게 공급되더라도 절대적인 분양가 자체가 높기 때문이다.

‘디에이치 방배’의 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 당시 19억 3,950만~22억 4,450만 원 선에 책정됐다. 인근 단지의 실거래가 및 현재 시장 호가가 30억 원 중반에서 최대 40 원 안팎에 형성되어 있어 당첨 시 약 10억~18억 원 안팎의 막대한 시세 차익이 예상되는 구조다.

그러나 이 혜택을 누리기 위해서는 당장 계약금(분양가의 20%)으로만 최소 4억 원 이상의 현금을 즉시 동원해야 한다. 게다가 중도금 대출에 대한 금융 규제가 엄격하고 이자 비용 부담도 만만치 않아, 고소득층이나 자산가 자녀가 아닌 일반적인 2030 직장인들은 추첨 자격을 갖추고도 계약을 포기할 수밖에 없는 현 장벽이 존재한다. 이에 따라 온라인 커뮤니티 등지에서는 "분양가상한제와 강력한 대출 규제가 결합하면서, 결국 서민들의 기회를 뺏고 현금 동원력이 있는 일부 특권층에게만 거액의 차익을 안겨주는 돈 놓고 돈 먹기 식 제도로 변질됐다"는 비판 여론이 확산되고 있다.

금융 규제 완화냐 vs 분양가 현실화냐… 엇갈리는 대안

부동산 전문가들 사이에서도 현행 청약 제도와 규제 구조의 모순을 해결해야 한다는 공감대는 형성되어 있으나, 구체적인 원인 진단과 해법을 두고는 시각이 첨예하게 대립하고 있다.

금융 및 대출 규제 완화론: 현행 제도가 평범한 직장인의 진입 자체를 가로막고 있다는 입장이다. 강남권처럼 입지가 좋고 자산 가치가 확실한 지역일수록 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 장벽이 과도하게 높다 보니, 실질적으로 가용 현금이 부족한 무주택 서민층은 당첨 기회를 얻어도 계약을 유지하기 어렵다는 지적이다. 따라서 청년 및 실수요자층을 위한 우회적 금융 지원과 대출 규제 완화가 동반되어야 실질적인 기회의 균형을 맞출 수 있다고 주장한다.

분양가상한제 폐지 및 시장 현실화론: 근본적인 원인을 인위적인 가격 통제 정책인 분양가상한제 자체에서 찾는 시각이다. 억지로 낮춘 분양가가 오히려 시장에 '투기 로또' 심리를 자극하고 자금력이 있는 소수에게만 혜택이 집중되는 왜곡을 낳는다는 비판이다. 분양가를 인근 시세 수준으로 현실화하되, 이를 통해 발생하는 개발 이익과 과도한 마진을 청년 주택 공급 확대를 위한 공공 재원으로 환수하는 방식이 전반적인 부동산 시장 안정과 형평성 제고에 더 효과적이라는 분석이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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