2025년 4월, 서울 아파트 시장은 다시 냉기류에 휩싸였다. 불과 한두 달 전만 해도 거래량이 뚜렷하게 회복세를 보였던 시장이, 불과 몇 주 사이에 급격히 얼어붙었다. ‘거래 절벽’이라는 말이 결코 과장이 아닐 정도다.

이번 급랭의 가장 직접적인 원인은 토지거래허가구역 확대 재지정이다. 규제 일시 해제로 숨통이 트였던 시장은 다시 ‘정지’ 상태에 들어갔다. 4월 서울 아파트 매매 거래량은 3,353건. 3월(9,703건) 대비 65% 이상 급감했다. 단순한 계절적 요인으로 보기에는 지나치게 가파른 하락이다.

특히 강남 3구의 거래 급감은 상징적이다. 송파구는 한 달 사이 869건에서 64건으로, 강남구는 803건에서 41건으로, 서초구는 431건에서 12건으로 거래량이 줄었다. 이는 매수세가 사라졌다기보다는, 매도자와 매수자 모두가 ‘기다리기’를 선택한 결과다. 일종의 구조적 거래 단절이다.

여기에 정치적 불확실성이 겹쳤다. 조기 대선을 앞두고 정책의 향방이 가늠되지 않자, 시장은 더욱 움츠러들었다. 부동산 시장은 불확실성을 가장 싫어하는 자산 시장이다. 방향이 명확하지 않으면 움직이지 않는다.

NH농협은행 김효선 수석전문위원의 말처럼 “지금은 수요가 없는 것이 아니라, 기다리고 있는 것”이다.

전세·월세 시장도 함께 위축됐다. 4월 서울 전세 거래량은 9,329건으로 전월 대비 30.8% 줄었고, 월세 거래도 20% 이상 감소했다. 이는 매매 거래 위축이 임대차 수요로 전환되지 못하고 있다는 방증이다. 임대인도, 임차인도 일단 ‘지켜보는 중’이다.

이처럼 시장은 전방위적으로 멈춰섰지만, 그렇다고 해서 모든 것이 멈춘 것은 아니다. 수요는 잠재돼 있고, 심리는 대기 중이다. 오는 7월 시행 예정인 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 강화도 시장을 잠시 멈추게 만든 요인이다. 대출 규제가 더 강화되기 전, 매수 타이밍을 저울질하는 움직임도 관측된다.

그래서 지금 이 시점은 공백기가 아니라 준비기다. 실수요자든 투자자든, 정책 방향이 정리되고 시장 불확실성이 걷히는 시점을 염두에 두고 움직여야 한다. 거래는 멈췄지만, 시장은 살아 있다. 핵심은 ‘언제 움직일 것인가’를 읽어내는 통찰력이다.

우리는 지난 수년간 수없이 반복된 사이클을 경험했다. 정책 불확실성이 거둬지면, 억눌린 수요는 항상 빠르게 되돌아왔다. 지금 중요한 것은 ‘무엇을 살 것인가’가 아니라, ‘무엇을 준비할 것인가’다.

한국AI 부동산신문 용산지부장 오정옥

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