잠실주공5단지가 사업시행인가를 받으며 재건축 사업이 본격적인 실행 단계에 접어들었다. 사업 추진 여부를 따지던 시기를 지나 이제는 조합원별 권리가액과 추정분담금, 신축 아파트 입주를 위한 추가 자금 규모를 얼마나 정확하게 분석하느냐가 핵심 과제로 떠오르고 있다.

재건축 사업은 단계가 바뀌면 판단 기준도 달라진다.

사업시행인가 이전에는 사업이 정상적으로 추진될 수 있는지, 인허가가 언제 이뤄질지가 가장 큰 변수였다. 그러나 사업시행인가를 통과한 이후에는 사업 규모와 설계, 주택형 구성, 총사업비 등이 구체화되면서 조합원 개개인의 권리와 부담도 현실적인 숫자로 나타나기 시작한다. 이 때문에 시장에서는 "얼마에 살 수 있는가"보다 "얼마의 권리를 인정받을 수 있는가"가 더욱 중요한 기준이 되고 있다. 많은 수요자들이 권리가액을 현재 시세와 비슷한 개념으로 이해하지만 두 기준은 전혀 다르다. 현재 시세는 시장에서 거래되는 가격이다. 반면 권리가액은 재건축 과정에서 조합원이 인정받는 권리의 기준이 되는 금액이다. 일반적으로 종전자산평가액과 비례율 등을 토대로 산정되며 향후 조합원 분양가와 추가 분담금을 결정하는 핵심 기준으로 활용된다.

권리가액이 높다고 반드시 유리한 것도 아니고 낮다고 불리한 것도 아니다.

중요한 것은 자신이 원하는 신축 주택형의 분양가격과 권리가액의 차이를 계산해 실제 추가로 부담해야 하는 자금을 미리 확인하는 것이다. 결국 재건축에서는 현재의 시세보다 최종적으로 필요한 총자금 규모를 예측하는 능력이 더욱 중요해진다. 추정분담금 역시 반드시 확인해야 할 요소다. 다만 추정분담금은 확정 금액이 아니라 사업 진행 상황을 반영한 예상치라는 점을 이해해야 한다. 사업비가 증가하거나 공사비가 인상될 수 있고, 사업 기간이 길어질 가능성도 있다. 일반분양가 역시 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 이러한 변수는 모두 추정분담금에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 단순히 분담금 액수만 비교하기보다 어떤 기준으로 산정됐는지까지 함께 살펴보는 것이 합리적인 투자 판단으로 이어질 수 있다.

같은 평형이라고 해서 결과도 같은 것은 아니다.

잠실주공5단지에는 34평형과 35평형, 36평형 등 다양한 주택형이 있다. 하지만 동일한 평형이라도 권리가액과 추가 분담금은 달라질 수 있다. 감정평가에서는 대지지분뿐 아니라 동과 층, 향, 조망, 일조권 등 개별 세대의 가치가 함께 반영될 수 있기 때문이다. 또한 재건축 이후 어떤 신축 주택형을 선택하느냐에 따라서도 추가 부담금은 달라진다. 같은 단지, 같은 평형이라는 이유만으로 권리가액이나 분담금이 동일할 것이라고 판단해서는 안 되는 이유다. 부동산 전문가들은 사업시행인가 이후에는 호가보다 숫자를 분석하는 과정이 더욱 중요해진다고 입을 모은다. 권리가액은 얼마나 인정될 가능성이 있는지, 추정분담금은 어느 수준으로 예상되는지, 원하는 신축 아파트를 분양받기 위해 필요한 추가 자금은 얼마인지, 그리고 전체 자금계획을 어떻게 준비할 것인지를 종합적으로 검토해야 한다는 것이다.

잠실주공5단지 재건축은 사업시행인가를 계기로 새로운 전환점을 맞았다. 앞으로는 단순히 시세 상승에 대한 기대만으로 접근하기보다 권리가액이 어떻게 산정될 가능성이 있는지, 추정분담금은 어느 수준으로 예상되는지, 원하는 신축 주택형을 분양받기 위해 추가로 필요한 자금은 얼마인지 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다. 같은 단지 안에서도 매물의 조건에 따라 권리가액과 분담금이 달라질 수 있는 만큼, 이제는 호가나 시세만 비교하기보다 권리가액과 자금계획을 함께 분석하는 것이 보다 합리적인 재건축 판단의 기준이 될 것으로 보인다.

문의: 헬리오홈톡 윤성현기자 (010-5291-1082)