하남시 지식산업센터 시장의 대표 상품으로 꼽혀온 ‘드라이브인(Drive-in) 공장’ 거래 시장이 뚜렷한 하락 국면에 진입했다. 수년간 이어졌던 가격 상승세가 꺾인 데 이어 거래량마저 급감하면서 공급 과잉과 경기 침체의 영향을 고스란히 받고 있다는 분석이 나온다.

본지가 국토교통부 실거래가와 산업부동산 자료를 바탕으로 하남시 풍산동 대표 지식산업센터인 ‘테스타타워’의 드라이브인 공장 실거래 현황(2020~2025년)을 분석한 결과, 평균 매매가격은 정점 대비 2억7000만원 이상 하락한 것으로 나타났다. 분석 대상은 지하층 공장·창고와 근린생활시설, 지원시설을 제외한 드라이브인 공장이다.

테스타타워 드라이브인 공장의 연도별 평균 매매가격은 코로나19 확산기였던 2020년 4억142만원에서 상승세를 이어가며 2022년 7억798만원으로 최고점을 기록했다. 당시 저금리 환경과 지식산업센터 투자 열풍이 맞물리면서 가격 상승을 견인했다.

그러나 기준금리 인상과 경기 둔화가 본격화된 이후 시장 분위기는 급변했다. 평균 매매가격은 2023년 6억5930만원으로 하락한 데 이어 2024년 4억5820만원, 2025년에는 4억3650만원까지 떨어졌다. 2022년 고점과 비교하면 약 38% 하락한 수준으로, 사실상 2020년 가격대로 회귀한 셈이다.

가격 하락은 평당 단가에서도 확인된다. 3.3㎡당 평균 거래가격은 2023년 950만원으로 최고치를 기록한 뒤 2024년 802만원으로 하락했다. 2025년에는 841만원 수준을 기록하며 일부 회복 조짐을 보였지만, 여전히 고점 대비 낮은 수준에 머물고 있다.

시장 침체를 보여주는 더욱 뚜렷한 지표는 거래량이다. 유동성이 풍부했던 2021년에는 연간 29건의 매매가 이뤄졌지만, 2022년과 2024년에는 각각 12건으로 감소했다. 2025년에는 거래 건수가 8건에 그치며 한 자릿수로 떨어졌다. 가격 조정이 이어지는 상황에서도 매수세가 유입되지 않으면서 이른바 ‘거래 절벽’ 현상이 심화되고 있다는 평가다.

업계에서는 하남시 풍산·미사·덕풍지구 일대에 집중된 지식산업센터 공급 증가와 제조업 경기 둔화가 동시에 영향을 미친 것으로 보고 있다. 특히 대형 차량 진입이 가능해 상대적으로 선호도가 높았던 드라이브인 공장까지 가격 하락세에 동참하면서 시장 전반의 조정 국면이 본격화됐다는 분석이다.

하남시의 한 부동산 관계자는 “과거 투자 수요가 몰리며 형성됐던 프리미엄이 상당 부분 해소되는 과정”이라며 “금리 인하 등 거시경제 환경의 뚜렷한 개선 신호가 나타나기 전까지는 급매물 중심의 제한적인 거래가 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

전문가들은 향후 하남 지식산업센터 시장이 투자 중심에서 실수요 중심으로 재편될 필요가 있다고 지적한다. 공급 확대에 의존한 시장 성장보다는 실제 제조·물류 기업의 입주 수요를 기반으로 한 시장 안정화가 향후 가격 회복의 핵심 변수로 꼽힌다.

이재균 기자 (blog.naver.com/rebank031)

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