세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가 실거주 유예 확대

정부가 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택에 대해 매수자의 실거주 의무 유예 대상을 확대한다. 기존 일부 다주택자 매도 물건에만 적용되던 예외를 ‘임대 중인 주택 전체’로 넓혀 형평성 논란을 줄이고 실수요자의 매수 기회를 확대하겠다는 취지다.

국토교통부는 지난 12일 토지거래허가구역 내 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 매입하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 실거주 의무를 유예하는 내용을 담은 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 13일부터 입법예고한다고 밝혔다.

현행 제도에서는 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 그러나 세입자가 있는 주택은 매수자가 곧바로 입주하기 어려워 거래가 제한된다는 지적이 제기돼 왔다. 특히 기존 유예 대상이 일부 다주택자 매도 주택에 그치면서 비거주 1주택자 보유 주택과의 형평성 문제가 있었다.

이번 조치에 따라 2026년 5월 12일 현재 임대차계약이 체결됐거나 전세권이 설정된 주택은 모두 실거주 유예 대상에 포함된다. 다주택자 매도 주택뿐 아니라 비거주 1주택자가 보유한 주택도 대상이다. 다만 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 하며, 허가 후 4개월 안에 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다.

매수자 요건은 무주택 실수요자로 제한된다. 발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람만 유예를 받을 수 있다. 발표일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다. 갭투자나 갈아타기 목적의 편법 활용을 막기 위한 장치다.

실거주 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지다. 다만 계약 종료일이 길게 남아 있더라도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다. 유예를 받더라도 입주 후 2년 실거주 의무는 그대로 유지된다.

국토부는 최근 서울 아파트 거래량 증가와 무주택자의 매수 비중 확대도 정책 배경으로 설명했다. 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 5900건, 2월 5600건, 3월 6400건으로 최근 5년 평균인 4100건을 웃돌았다. 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매입한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 높아졌다.

이번 개정은 세입자가 있는 주택의 거래 문턱을 낮추는 효과가 있을 것으로 보인다. 다만 발표일 현재 이미 임대 중인 주택에 한해 적용되는 만큼 새로 세입자를 들여 갭투자하는 방식은 허용되지 않는다. 실수요자는 계약 전 임대차계약 기간, 토지거래허가 신청 가능 여부, 무주택 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 한다.