세입자 낀 토허구역 주택도 거래 숨통…땅폴레옹이 짚은 실거주 유예 핵심

비거주 1주택자 매물 거래 가능성 확대…남양주 진접 땅폴레옹 센타부동산 “실거주·임대차·허가 조건 함께 봐야”

토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택 거래에 변화가 예고되면서 시장의 관심이 커지고 있다. 

정부가 임대 중인 주택을 무주택 실수요자가 매수할 경우 기존 임대차계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하는 방안을 검토하면서다. 다만 이는 실거주 의무 폐지가 아니라 입주 시점을 늦춰주는 조치에 가깝다.

남양주 진접에서 부동산 중개를 하고 있는 땅폴레옹 센타부동산은 최근 토지거래허가구역 관련 상담이 늘고 있다고 밝혔다. 특히 서울 강남·잠실·삼성·대치·청담 등 주요 관심 지역에서 세입자가 거주 중인 아파트는 그동안 매수자의 즉시 입주가 어려워 거래가 막히는 사례가 적지 않았다.

비거주 1주택자는 말 그대로 주택은 1채 보유하고 있지만 해당 주택에 직접 거주하지 않는 사람을 뜻한다. 

예를 들어 본인은 지방에 거주하고, 서울 아파트에는 세입자가 살고 있으며, 보유 주택 수는 1채인 경우가 이에 해당한다. 해당 아파트가 토지거래허가구역에 포함돼 있다면 매수자는 원칙적으로 허가 후 일정 기간 안에 전입하고 2년간 실거주해야 한다.

문제는 기존 임차인이 살고 있는 경우다.

매수자가 바로 입주할 수 없기 때문에 실거주 요건을 충족하기 어렵고, 이로 인해 거래 자체가 사실상 중단되는 일이 많았다. 잠실·대치·청담·삼성동 등 재건축 기대감이 있는 지역에서도 실거주 의무가 매수 문의 감소로 이어졌다는 분석이 나온다.

정부가 검토 중인 핵심은 세입자가 있는 주택의 거래 문턱을 일부 낮추는 것이다.

세입자가 거주 중인 비거주 1주택 매물이라도 매수자가 무주택 실수요자인 경우, 기존 임대차계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하는 방식이다.

땅폴레옹 센타부동산은 이 대목에서 “실거주 의무가 없어지는 것이 아니라, 실거주 시점이 유예되는 것”이라고 강조했다. 즉 일반적인 갭투자 허용과는 성격이 다르다. 매수자는 결국 임대차 종료 후 실제 입주해야 하고, 이후 2년 실거주 의무가 유지될 가능성이 크다.

이번 정책이 주목받는 이유는 최근 서울 아파트 시장에서 매물 감소 흐름이 나타나고 있기 때문이다. 

급매물이 일부 소화되면서 시장에서는 다시 매물 잠김 현상이 나타나는 분위기다. 정부 입장에서는 토지거래허가구역 내 거래 경직성을 일부 완화해 시장 유동성을 확보하려는 의도로 해석된다.

매도자 입장에서는 기존보다 선택지가 넓어질 수 있다. 

지방에 거주하는 1주택자, 고령자의 장기보유 주택, 상속 후 임대 중인 아파트, 재건축 투자 후 임대 상태가 이어진 주택 등은 그동안 세입자 문제와 실거주 의무가 겹쳐 거래가 쉽지 않았다. 제도가 시행되면 무주택 실수요자를 대상으로 매도 가능성이 커질 수 있다.

매수자 입장에서도 변화가 생긴다. 

지금까지는 세입자가 있는 주택을 사려 해도 입주 요건을 맞추기 어려워 매수를 포기하는 경우가 많았다. 앞으로는 임대차 종료 후 실제 입주 계획이 있는 무주택자라면 매수 검토가 가능해질 수 있다.

다만 중요한 조건은 남아 있다. 매수자가 무주택자인지, 임차 종료 후 실제 입주가 가능한지, 이후 2년 실거주를 유지할 수 있는지 반드시 확인해야 한다. 단순 투자 목적보다는 실거주 계획이 있는 무주택자 중심 제도로 보는 것이 안전하다.

실제 거래 전에는 다섯 가지를 먼저 확인해야 한다. 

-해당 아파트가 토지거래허가구역인지

-매수자가 무주택자인지

-기존 임대차계약 종료일이 언제인지 

-시행령 개정 적용 시점이 언제인지 

-실거주 의무가 언제부터 시작되는지 봐야 한다. 

특히 계약 체결 전에는 허가 가능 여부를 중개사와 함께 검토하는 것이 중요하다.

땅폴레옹 센타부동산은 “토지거래허가구역 아파트는 단순 뉴스만 보고 판단하기보다 실거주, 임대차, 세금, 허가 조건을 종합적으로 따져야 한다”며 “매수자와 매도자 모두 계약 전 리스크를 확인하는 과정이 필요하다”고 설명했다.

이번 정책이 시행되면 일부 거래 활성화 효과는 예상된다. 다만 시장 전체 매물이 폭발적으로 늘어난다기보다는 기존에 막혀 있던 일부 거래가 가능해지는 수준에 가까워 보인다. 핵심은 세입자 권리 보호, 무주택 실수요자 보호, 거래 경직성 완화의 균형이다.

땅폴레옹의 한줄 정리는 명확하다.

-비거주 1주택자도 세입자가 있는 경우 매도 가능성이 넓어질 수 있다. 

다만 무주택 실수요자 중심으로 허용되는 방안이며, 실거주 의무 폐지가 아니라 유예에 가깝다. 최대 2년 범위의 유예 가능성이 거론되지만, 시행령 개정 전까지는 최종 확정 사항을 반드시 확인해야 한다.

센타공인중개사사무소는 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로 30, 106호에 위치해 있다. 

실매물 확인, 재건축·입주·거래 리스크 분석이 필요한 경우 예약 상담을 통해 확인할 수 있다.

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토지거래허가구역 주택을 매수하거나 매도하려는 사람이라면, 계약 전 땅폴레옹 센타부동산 상담을 통해 허가 가능성과 실거주 리스크를 먼저 점검하는 것이 안전하다.

한지윤기자 센타부동산 홈페이지