정부가 도심 공공주택 복합사업의 용적률을 추가로 완화하면서 침체된 도심 공급사업에 다시 불을 지피고 있다. 이번 제도 손질의 핵심은 단순한 규제 완화보다 사업성 회복과 공급 속도 제고에 있다. 시장에서는 서울 등 수도권 핵심지의 주택 공급 부족 우려가 이어지는 상황에서, 이번 조치가 멈춰 있던 공공 주도 정비사업을 다시 움직이게 할 수 있는지에 관심이 쏠린다.

국토교통부가 공개한 시행령 개정안에 따르면, 기존에는 역세권 유형의 준주거지역에 한해 적용되던 용적률 법적 상한 완화가 역세권 내 일반주거지역과 저층주거지 유형으로 확대된다. 주거지역의 완화 수준도 기존 1.2배에서 1.4배까지 높아진다. 시장이 주목하는 대목은 이 변화가 단순한 숫자 조정이 아니라 사업 수지에 직접 영향을 미친다는 점이다. 같은 땅에서 더 많은 연면적을 확보할 수 있으면 일반분양 물량 확대와 수익 구조 개선이 가능해지고, 그만큼 사업 추진 동력도 높아질 수 있다. 특히 역세권과 저층주거지처럼 개발 압력이 높지만 사업성이 애매했던 지역에는 적지 않은 유인책이 될 수 있다는 평가다.

공원·녹지 확보 기준 완화도 시장에서는 의미 있게 본다. 정부는 공원·녹지를 의무 확보해야 하는 사업 면적 기준을 5만㎡에서 10만㎡ 이상으로 조정했다. 이는 사업계획 수립의 유연성을 높여 가용 면적을 넓히고, 결과적으로 비용 부담을 덜어주는 효과를 기대하게 한다. 최근 정비사업 시장의 가장 큰 부담 요인 중 하나가 공사비 상승과 금융비용 확대라는 점을 감안하면, 용적률 완화와 녹지 기준 조정은 결국 ‘분양 가능한 면적 확대’와 ‘사업비 부담 완화’라는 두 축에서 작동할 가능성이 크다. 다만 이런 제도 개선이 곧바로 수익성 확정으로 이어지는 것은 아니며, 입지별 분양성·기부채납 수준·기반시설 부담에 따라 체감 효과는 다를 수 있다.

공공택지 부문 제도 개선도 눈여겨볼 부분이다. 지구지정과 지구계획을 함께 처리할 수 있는 통합승인제도 적용 대상을 100만㎡에서 330만㎡ 이하로 넓히고, 공공주택 물량 조정의 5% 상한도 없앴다. 이는 공급계획을 더 탄력적으로 운영하겠다는 신호로 읽힌다. 시장에서는 인허가와 행정 절차 지연이 공급 차질의 주요 원인으로 지적돼 왔는데, 정부가 이번에 절차 단축과 물량 조정 유연화까지 함께 꺼내든 것은 공급 확대 정책의 실행력을 높이려는 의도로 해석된다.

다만 시장 반응이 전면적으로 낙관적이지만은 않다. 제도가 풀려도 실제 사업장은 주민 동의, 이주 대책, 공사비 검증, 기반시설 수용 능력 같은 현실 변수에 더 크게 좌우된다. 서울 도심의 경우 입지 경쟁력이 높은 곳은 사업 추진 속도가 빨라질 수 있지만, 비선호 입지나 이해관계가 복잡한 지역은 여전히 시간이 필요할 수 있다. 결국 이번 대책의 성패는 규제 완화 자체보다 개별 후보지에서 얼마나 빠르게 사업성을 입증하고 주민 수용성을 확보하느냐에 달려 있다는 분석이 나온다.

종합하면 이번 시행령 개정은 부동산 시장에 즉각적인 가격 자극을 주는 정책이라기보다, 중장기적으로 도심 공급 기반을 복원하려는 성격이 강하다. 시장에는 “공급 확대 의지가 다시 확인됐다”는 신호를 주는 반면, 실제 성과는 속도와 현장 적용력에서 갈릴 가능성이 높다. 서울과 수도권 도심 공급난 해소의 실마리가 될지, 아니면 또 하나의 제도 보완에 그칠지는 앞으로 사업지별 추진 속도가 판가름할 전망이다.

문의: 010-2399-3574 김휘천기자

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