“살지 않으면 팔아라” 주택시장 겨눈 초강수, ‘한 채’까지 흔들다

다주택자 넘어 비거주 1주택까지 규제 확장 매물 급증 속 전월세 고갈, 시장 혼선 심화

정부가 다주택자 규제를 넘어 비거주 1주택까지 압박 수위를 끌어올리면서 부동산 시장 전반이 요동치고 있다. 매물은 쌓이고 전월세는 줄어드는 이중 왜곡 속에 무주택자의 주거 불안이 깊어지는 양상이다.

정부의 부동산 정책이 새로운 국면에 들어섰다. 다주택자에 집중되던 규제의 칼날이 이제는 ‘거주하지 않는 1주택자’로까지 확대됐다. 실거주 중심의 정책 기조를 분명히 하겠다는 의지지만, 시장의 반응은 기대와 우려가 엇갈린다.

관가와 부동산업계에 따르면 정부는 최근 “실거주하지 않는 주택은 처분해야 한다”는 메시지를 잇달아 내놓고 있다. 

특히 이재명 대통령은 공직자 중 다주택자와 비거주 고가주택 보유자를 정책 결정 과정에서 배제하겠다는 방침까지 밝혔다. 실거주 1채를 제외한 주택은 사실상 투기성 자산으로 간주하겠다는 신호다.

이 같은 정책 기조는 시장에 즉각적인 변화를 불러왔다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 처분이 빨라진 데다, 공시가격 상승까지 겹치며 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자들마저 세 부담에 압박을 느끼고 있다. 그 결과 서울 아파트 매물은 8만 건에 육박하며 단기간 급증했다. 불과 석 달 만에 40% 가까이 늘어난 수치다.

그러나 매물 증가가 곧 시장 안정으로 이어지지는 않는 모습이다. 오히려 전월세 시장은 빠르게 얼어붙고 있다. 같은 기간 전세와 월세 물량은 각각 20% 이상 감소했다. 매매시장 진입이 막힌 무주택자들이 임대차 시장에 머무르면서 수요는 늘고, 공급은 줄어든 결과다.

여기에 다주택자 규제로 신규 임대 물량 공급까지 위축되면서 수급 불균형은 더욱 심화하고 있다. 기존 세입자는 계약갱신청구권을 활용해 거주를 연장하고, 신규 계약은 신고가를 경신하는 흐름이 이어진다. 주거비 부담은 빠르게 상승하고 있다.

정부는 시장의 과도한 우려를 경계한다. 김윤덕 국토교통부 장관은 전세난 가능성에 대해 선을 그으며, 집값 하향 안정이 장기적으로 무주택자에게 이익이라는 입장을 밝혔다. 그러나 현장의 시각은 다소 다르다. 입주 물량 감소까지 맞물리면서 임대차 시장 불안이 장기화할 가능성을 배제하기 어렵다는 분석이 적지 않다.

특히 논란의 중심에는 ‘비거주 1주택 규제’가 있다. 현실과 괴리가 있다는 지적이다. 세종시 이전 이후 공직자들의 이중 거주, 직장 이동, 자녀 교육 등으로 인한 일시적 비거주 사례는 이미 보편화돼 있다. 이를 일률적으로 투기 수요로 간주하는 것은 무리라는 목소리가 나온다.

더 큰 문제는 기준의 모호성이다. 무엇이 투기이고 무엇이 불가피한 선택인지 명확히 구분하기 어렵다. 이로 인해 형평성 논란은 물론 재산권 침해 소지까지 제기된다. 정책의 방향성에는 공감하더라도, 적용 기준이 불명확할 경우 시장의 신뢰를 얻기 어렵다는 지적이다.

정부는 현재 다주택자와 비거주 1주택자를 포함한 보유세 개편안을 준비 중이다. 다만 구체적인 가이드라인이 제시되기 전까지 시장의 혼선은 불가피할 전망이다.

전문가들은 정책의 속도와 정교함 사이의 균형을 강조한다. 한 부동산 전문가는 “규제 대상과 기준이 명확하지 않은 상태에서 범위만 확대되면 시장 혼란이 커질 수밖에 없다”고 진단했다. 이어 “주택을 처분하라는 메시지와 함께 매수 환경도 함께 마련돼야 한다”며 “지금은 유주택자와 무주택자 모두 출구 없는 상황에 놓여 있다”고 지적했다.

정부의 강한 의지와 시장의 불안이 맞부딪히는 현재. 부동산 정책은 또 한 번 중대한 갈림길에 서 있다.