출처 : ChatGPT

서울 공시가격 급등, 집값 아닌 ‘세금 충격’ 시장 뒤흔든 3대 변수

고가주택 보유세 급증·다주택자 매물 압박·월세 전가 우려까지 부동산 시장 전반에 파장 확산

서울 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 세금 부담이 시장의 새로운 변수로 떠올랐다. 고가주택 보유자의 부담 증가는 물론, 다주택자의 매도 압력과 임차 시장의 월세 상승까지 연쇄 반응이 예상된다.

올해 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.16% 상승했다. 그 중심에는 서울이 있다. 서울 공시가격 상승률은 18.67%로 전국 평균을 크게 웃돌았다. 공시가격이 단순한 수치가 아니라 보유세의 기준이라는 점에서 이번 상승은 시장 전반에 적지 않은 충격을 던지고 있다.

무엇보다 고가주택 보유자의 세 부담이 급격히 늘어난다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세가 함께 상승한다. 특히 12억원 초과 구간은 과표 상한이 없어 상승분이 그대로 세금에 반영된다. 여기에 누진세 구조까지 더해져 체감 부담은 더 크다.

실제로 30억원을 초과하는 주택의 공시가격 상승률은 28.59%에 달했다. 반면 6억~9억원 구간은 12.7%에 그쳤다. 고가일수록 상승폭이 가파른 구조다. 이 같은 흐름은 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 유지해온 고령층에게 특히 부담으로 작용한다.

전문가들은 소득이 없는 은퇴 고령층의 경우 보유세를 감당하기 어려워질 것으로 본다. 보유세는 자산을 팔지 않아도 매년 발생하는 비용이다. 결국 주택 규모를 줄이거나 보다 저렴한 주택으로 이동하는 ‘다운사이징’이 현실적인 선택지가 될 수 있다.

실제 사례도 이를 뒷받침한다. 강남 압구정 신현대9차 아파트 한 채의 보유세는 올해 약 2919만원으로 추산된다. 지난해보다 57% 넘게 증가한 수준이다. 은퇴 이후 고정 수입이 없는 상황에서는 적지 않은 부담이다.

두 번째 변수는 다주택자의 매도 압력이다. 공시가격 상승과 함께 양도소득세 중과 시행이 예정되면서 시장에는 매물이 늘어날 가능성이 커졌다. 보유세와 양도세를 동시에 고려해야 하는 상황이기 때문이다.

3주택자의 사례를 보면 보유세는 1년 새 28% 이상 증가한다. 특히 서울 주요 아파트의 공시가격 상승이 전체 세 부담을 끌어올리는 핵심 요인이다. 이에 따라 다주택자는 수익성이 낮거나 비핵심 자산부터 정리할 가능성이 높다.

시장에서는 단기적으로 급매물이 늘어날 수 있다는 전망도 나온다. 다만 공시가격 상승이 집값을 직접 끌어내리기보다는 매도 압력을 키우는 요인으로 작용할 가능성이 크다는 분석이 우세하다.

세 번째 파장은 임차 시장이다. 보유세가 오르면 집주인은 이를 임대료에 반영하려는 경향이 강해진다. 특히 최근 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되면서 세 부담 전가는 더욱 쉬워진 구조다.

실제로 지난달 서울 아파트 임대차 신규 거래 중 절반 이상이 월세였다. 월세와 보증금 모두 상승세를 보이고 있다. 공급 부족 상황까지 겹치면서 세입자는 상승한 비용을 그대로 떠안을 가능성이 크다.

전문가들은 결국 세금 부담이 집주인과 세입자 모두에게 나눠지는 구조가 될 것으로 본다. 공시가격 상승이 단순히 보유세 증가에 그치지 않고, 주택 보유 전략과 거래 시장, 임대 시장까지 동시에 흔들고 있다는 진단이다.

이번 공시가격 급등은 단순한 가격 조정이 아니다. 세금이라는 현실적 비용을 통해 주택 보유와 거래, 임대 구조 전반을 재편하는 신호탄이다. 시장은 이제 가격보다 ‘세 부담’을 중심으로 움직이기 시작했다.