“황금알이라더니 가시밭길”…서울 재건축, 기대와 함정 사이

재초환 5년 재당첨 제한 이주비 대출 규제 공사비 급등까지 선별 투자 강조하는 전문가들

서울은 여전히 가장 치열한 주거 전쟁터다. 살고 싶어도 쉽게 집을 구하지 못하는 도시다. 수요는 넘치고 공급은 달린다. 땅은 좁고, 새로 집을 올릴 자리도 마땅치 않다. 이 구조적 한계 속에서 시장의 시선은 자연스럽게 재건축·재개발 등 도시정비사업으로 쏠린다. 그러나 ‘돈이 된다’는 기대만 믿고 덥석 뛰어들기엔 곳곳에 암초가 도사리고 있다.

19일 정비업계에 따르면 최근 서울 주요 재건축·재개발 사업지로 자금이 유입되고 있다. 집값 상승 기대감이 작동한 결과다. 다만 현장에선 경고음도 함께 울린다. 사업성이 보이는 곳이라 해도 각종 제도와 금융 규제, 비용 상승이라는 

현실적 장벽을 넘지 못하면 투자금이 묶이거나 손실로 이어질 수 있다는 지적이다.

가장 대표적인 제도는 재건축초과이익환수제, 이른바 ‘재초환’이다. 재건축으로 발생한 개발 이익 중 일정 기준을 초과하는 부분을 국가가 환수하는 제도다. 취지는 분명하다. 과도한 시세 차익을 억제하고 개발 이익을 사회로 환원하며 투기 수요를 차단하겠다는 것이다. 그러나 조합원 입장에선 수익성이 떨어지고 분담금이 늘어날 수 있다. 사업 추진 동력이 약해지면 공급이 지연되고, 이는 다시 시장 불안으로 연결될 수 있다.

서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서 ‘5년 재당첨 제한’도 변수로 떠올랐다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 경우, 선정일로부터 5년 이내에는 같은 투기과열지구 내 다른 정비사업에 분양 신청을 할 수 없다.

문제는 서울 안에서 두 곳 이상 정비사업 물건을 보유한 다주택자다. 예컨대 용산구와 영등포구에 각각 사업지를 보유한 경우, 한 곳에서 먼저 관리처분인가를 받아 분양대상자가 되면 5년간 다른 지역에선 분양 신청이 막힌다. 본인의 의사와 무관하게 다른 사업장은 분양 자격 미달로 현금청산 대상이 된다. 현장에서는 이를 둘러싼 소송과 비상대책위원회 활동이 이어지고 있다.

조합원 지위 승계 역시 리스크다. 투기과열지구에선 10년 보유, 5년 거주 요건을 갖춰야 지위 승계가 가능하다. 요건을 충족하지 못하면 매도 자체가 쉽지 않다. 자칫 강제 청산으로 이어질 수 있다.

금융 규제도 사업의 발목을 잡고 있다. 지난해 6·27 대출 규제는 정비사업 이주 과정에 직격탄이 됐다. 서울시에 따르면 서울 정비사업장 중 약 91%가 대출 규제로 일정 지연을 겪고 있다. 이주가 이뤄져야 철거와 착공으로 이어지는데, 첫 단추부터 어긋난 셈이다.

특히 1+1 분양으로 진행되는 일부 사업장에선 정책 발표 이후 조합원이 다주택자로 분류되면서 이주비 대출이 어려워졌다. 대출이 나오더라도 금액이 부족한 곳은 시공사 보증을 통한 추가 대출에 의존한다. 상대적으로 높은 금리를 감수해야 한다. 사업을 이어가기 위해 고금리 자금을 쓰는 ‘울며 겨자 먹기’ 상황이 벌어지고 있다.

공사비 급등도 부담이다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 건설공사비지수는 132.45포인트로 역대 최고치를 기록했다. 인건비와 원자재 가격 상승이 전반적인 공사비 인상으로 이어졌다. 서울 일부 단지는 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어섰다. 향후 착공 시점에 더 오를 가능성도 배제할 수 없다. 결국 이는 조합원 분담금 증가로 이어지고, 사업 속도를 늦추는 요인이 된다.

공공기여와 임대주택 비율 문제도 수익성을 갉아먹는 요인으로 지적된다. 여기에 정권이나 지자체장 교체에 따른 정책 변화 가능성도 상수다. 장기 사업인 만큼 정책 리스크는 언제든 현실이 될 수 있다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “선별된 지역을 중심으로 자금이 몰리는 흐름은 분명하다”면서도 “재건축·재개발은 본질적으로 시간과 제도의 영향을 크게 받는 고위험 사업”이라고 말했다. 이어 “장기간 보유가 가능하고 자금 여력이 충분하거나 거주 이전 계획이 유연한 경우라면 대응이 가능하지만, 단기 차익만을 노린 무분별한 투자는 피해야 한다”고 강조했다.

서울 재건축은 여전히 기회의 시장이다. 동시에 시험의 시장이기도 하다. 기대 수익만 볼 것이 아니라 제도와 금융, 비용 구조까지 면밀히 따져야 한다. 준비된 자에겐 기회가 되겠지만, 그렇지 않다면 낭패가 될 수 있다. 재건축 투자는 지금, 냉정한 계산이 필요한 시간이다.