정부가 외국인의 수도권 주택 매입에 대해 사상 처음으로 ‘실거주 의무’를 부과하며 투기 차단에 나섰다. 앞으로 외국인이 서울·경기·인천 일대에서 주택을 사려면 반드시 정부 허가를 받아야 하며, 취득 후 2년간 해당 주택에 실제 거주해야 한다.

국토교통부는 23일, 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 수도권 주요 지역을 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정한다고 밝혔다. 지정 대상은 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군으로, 아파트는 물론 단독·다가구·연립·다세대 주택까지 모두 포함된다. 이로써 그간 군사·안보 목적에 한정됐던 외국인 토지거래 제한이 수도권 주택 시장 전반으로 확대됐다. 내국인은 아파트에 한해 허가제를 적용받지만, 외국인은 주택 유형에 관계없이 전면 규제를 받는다.

외국인은 주택 취득 후 4개월 내 입주해야 하며, 2년간 실거주가 의무다. 이를 위반할 경우 지자체가 3개월 내 이행명령을 내리며, 불이행 시 이행강제금이 반복 부과된다. 위반이 중대할 경우 허가가 취소될 수 있다. 주택 거래 시에는 자금조달계획서와 증빙자료를 반드시 제출해야 하며, 해외 자금 출처와 비자 유형도 기재해야 한다. 국토부는 이를 통해 불법 자금 유입 및 비자 악용 임대사업을 사전에 차단하겠다는 입장이다.

이번 조치는 최근 급증한 외국인 주택 거래가 배경이다. 국토부에 따르면 외국인의 국내 주택 거래는 2022년 4,568건에서 2024년 7,296건으로 2년 만에 약 60% 증가했다. 지역별로는 경기 62%, 인천 20%, 서울 18% 순이었으며, 국적별로는 중국인 73%, 미국인 14%로 집계됐다. 특히 국내에 주소가 없는 비거주 외국인의 거래 497건 중 63%가 미국인, 22%가 중국인이었고, 상당수가 위탁관리인을 통한 간접 거래였다. 국토부는 이 가운데 다수가 실거주 목적 없는 투기성 매입으로 보고 있다.

정부는 자금세탁 방지 대책도 함께 마련했다. 외국인 주택 거래 정보는 금융정보분석원(FIU)에 통보되며, 불법 자금 유입이 확인될 경우 해외 FIU와 공조해 추적할 계획이다. 아울러 외국인이 주택을 매도해 발생한 양도차익이 과세 대상일 경우, 국세청을 통해 해당 국가 과세당국에 관련 정보를 제공한다는 방침이다.

일각에서는 이번 조치가 국제 통상 마찰로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 그러나 국토부는 “국제법상 국가 주권에는 자국 내 토지 소유를 제한할 권한이 포함된다”며 문제없다는 입장이다. 실제 중국, 호주, 캐나다 등 주요 국가들도 외국인 부동산 거래에 엄격한 규제를 적용하고 있다.

이상경 국토부 1차관은 “실거주 의무 도입으로 외국인의 투기성 거래가 사실상 차단된다”며 “해외자금 유입을 통한 시장 교란 행위를 원천적으로 막고, 집값 안정을 통해 국민 주거복지에 기여할 것”이라고 강조했다.