"강남 한복판, 빛나는 유령 상가의 비밀"
서울 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크는 6,600여 가구가 사는, 말 그대로 ‘도시 속의 도시’다.
전용 84㎡ 시세는 35억 원을 훌쩍 넘고, 주변 학군·교통·편의시설은 이미 강남에서도 최상급으로 꼽힌다. 이런 곳의 단지 상가는, 입찰만 붙으면 바로 낙찰될 것 같고, 임대 문의는 줄을 설 것 같은데 현실은 정반대다.
2025년 8월 현재, 321개 상가 전부가 텅 비어 있다. 커튼도, 간판도, 편의점 하나도 없다. 강남 재건축 역사상 이토록 완벽한 입지의 상가가 ‘유령 건물’로 남은 사례는 거의 전무하다.
1. ‘황금 입지’도 무너뜨린 그림자 – 제도와 갈등
이 상권이 실패한 이유는 경영 능력도, 입지 한계도 아니다. 발목을 잡은 건 권리 구조의 복잡성이다.
재건축 과정에서 상가 조합과 아파트 조합이 900억 원대 개발이익 배분을 두고 소송전에 돌입했다.
분양권의 소유와 배분, 정산 방식이 얽히면서 권리관계가 확정되지 못했고, 그 결과 분양도 임대도 모두 멈춰섰다.
이 상황에선 임대료 책정, 상권 분석, 사업계획이 모두 불가능하다. 투자자 입장에서 ‘매출 시뮬레이션이 불가능한 상가’는 사실상 사지 말라는 신호나 다름없다.
2. 상권은 ‘타이밍 게임’
상권의 생명력은 초기에 달려 있다. 주민이 입주한 시점이 바로 매출 파이프라인을 열 수 있는 골든타임이다.
그러나 개포 디에이치퍼스티어아이파크는 이 시기를 통째로 날려버렸다.
편의점·세탁소·미용실은 이미 주변 단지로 이전했고, 대형 학원·병원 같은 집객 업종도 발길을 끊었다.
소비 습관은 한 번 자리 잡으면 바꾸기 어렵다. 공실이 길어질수록 돌아올 가능성은 희박해진다.
결국 소송이 끝난 뒤에도 ‘빈 건물’은 제값을 받기 힘들다.
3. 투자자가 새겨야 할 교훈
1) 고분양가 ≠ 안정 수익 : 가격이 높아도 수익이 담보되진 않는다.
2) 입지보다 리스크 관리가 먼저 : 법적 분쟁은 상권을 송두리째 무너뜨린다.
3) 계약서가 상권의 절반 : 등기부, 정관, 협약서 검토는 ‘선택’이 아니라 ‘필수’다.
강남 한복판에 위치한 이 단지가 강남재건축 상가공실의 상징이 된 이유는, 단지 외부의 경쟁 때문이 아니라 내부 구조의 불안정 때문이었다.
개포 디에이치퍼스티어아이파크의 사례는 단지의 문제가 아니라, 한국 재건축 상가 개발 전반에 뿌리내린 구조적 결함을 드러낸다.
사업초기부터 분쟁 예방형 이익 배분 구조에 대한 합의가 필요하고,
생활 인프라 우선 공급 규정을 넣어 필수 상업시설은 분쟁과 무관하게 먼저 공급 가능하도록 제도화해야 한다.
또한, 상권붕괴 방지를 위해 행정기관의 중재 기능을 강화할 필요가 있다.
한국부동산AI신문 서초지부장 정애리
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