서울 아파트 가격이 다시 오름세를 보이고 있다. 일각에서는 정비사업 정상화를 앞세운 오세훈 서울시장의 공급 확대 정책이 되레 시장의 기대 심리를 자극했다는 지적이 나온다. 몇 년 전까지만 해도 부동산 가격 상승의 책임이 중앙정부에 집중됐다면, 최근에는 서울시장이 새로운 비판의 대상이 되고 있는 분위기다.

하지만 시장의 흐름을 단순히 특정 인물의 책임으로 환원하기에는 문제가 훨씬 복잡하다. 부동산은 심리와 정책, 공급과 수요, 규제와 완화라는 다층적 요소가 교차하는 구조다.

문재인 정부는 부동산 시장 안정화를 목표로 임기 내내 25차례가 넘는 관련 정책을 발표했다. 다주택자에 대한 중과세, 대출 규제 강화, 실거주 요건 확대, 청약제도 개편 등 다양한 수요 억제책이 시행됐지만, 결과적으로는 시장의 불안 심리를 자극하는 부작용이 나타났다. 특히 다주택자 규제 강화는 ‘지금 사지 않으면 더 오를 것’이라는 불안 심리를 키우며 매물 잠김 현상을 유발했고, 이는 강남권을 중심으로 가격 폭등으로 이어졌다.

여기에 민간 정비사업을 제한하고 토지거래허가구역을 확대한 조치도 공급 측면에서 불확실성을 키운 요인으로 작용했다. 수요 억제에 치중한 일변도의 정책이 장기적으로 시장의 기대 심리를 통제하지 못했던 셈이다.

반면 오세훈 서울시장은 재임 이후 공급 정상화에 방점을 찍었다. 신속통합기획, 모아타운 확대, 정비구역 지정 완화 등 적극적인 재건축·재개발 장려책을 내놓으며 공급 확대의 필요성을 강조해왔다. 이 같은 정책은 서울시 전역에 정비사업 기대감을 불러일으켰지만, 실질적인 공급이 가시화되기도 전에 시장이 먼저 반응하며 가격이 선행 상승하는 흐름이 나타났다.

특히 2025년 초 강남과 용산 일대의 토지거래허가구역이 일시적으로 해제됐다가 다시 지정되는 과정에서 정책 신호에 대한 시장의 민감성이 극명하게 드러났다. 정부와 지방정부의 정책 시그널이 일관성을 잃자, 시장은 과잉 반응했고 투기 수요가 일시적으로 움직이면서 다시 규제를 부르는 악순환이 반복됐다.

이와 달리 박원순 전 시장의 부동산 정책은 보다 보수적인 색채를 띠었다. 그는 정비사업의 공공성과 절차적 정당성에 무게를 두며, 속도보다는 형평성을 중시하는 접근을 취했다. 이로 인해 사업 추진은 더뎠지만, 시장의 불안정성은 상대적으로 낮았다는 평가도 있다. 그러나 이 시기의 공급 정체가 결국 이후 서울 집값 상승의 구조적 원인 중 하나로 지목되기도 한다.

결국 세 명의 정책 리더십은 각기 다른 시기와 철학을 반영했지만, 모두 시장의 기대 심리와 정책 타이밍을 조율하는 데 어려움을 겪었다는 공통된 한계를 드러낸다. 수요 억제와 공급 확대, 규제와 완화 사이에서 균형을 잡는 일은 생각보다 훨씬 더 섬세한 과제다.

이제 중요한 것은 과거 누가 집값을 올렸는가에 대한 책임 공방이 아니다. 시장이 가장 민감하게 반응하는 것은 정책의 방향성과 일관성이다. 예측 가능한 정책 설계와 신뢰 회복이 그 어느 때보다 중요해졌다. 규제는 명확해야 하고, 완화는 책임 있게 설계되어야 한다. 부동산 시장의 안정은 인물 중심의 접근이 아니라, 정책의 정합성과 실행의 신뢰성에서 출발해야 한다.

한국AI부동산신문 서초지회장 정애리

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