임대료 제한 조건 충족 시 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 적용

정부가 임차인의 주거 안정을 유도하기 위해 도입한 상생임대주택 제도가 임대인에게도 실거주 요건 면제 등 세제 혜택을 제공하면서 주목받고 있다. 다만, 제도 활용을 위해서는 일정한 요건과 계약 조건을 충족해야 하므로 주의가 필요하다.

임대료 인상 제한·2년 계약 등 ‘상생 요건’ 필수

상생임대주택 제도는 임대인이 일정 요건을 충족할 경우, 해당 주택에서 실거주 2년을 한 것으로 간주해 1세대 1주택 비과세 혜택과 장기보유특별공제(최대 80%) 등의 세제 특례를 부여한다.

임대인이 이 혜택을 받기 위해서는 먼저 주택을 취득한 이후 **1년 6개월 이상 임대차 계약(직전 계약)**을 체결해야 하며, 이를 갱신해 **2년 이상 임대하는 계약(상생임대차 계약)**을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결해야 한다. 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다.

임차인 변경·중도 퇴거 시 유의 필요

세제 혜택을 유지하려면 임차인이 계약 기간을 모두 채워야 하며, 중도에 퇴거할 경우 새로운 임차인과 임대료 증액 없이 재계약해야만 해당 기간을 합산할 수 있다. 또한, 1년 단위 계약을 연속해 체결하더라도 임차인이 바뀔 경우 합산이 불가능하다.

부동산세제 전문가들은 “상생임대주택 제도는 요건만 충족하면 실거주 없이도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 기회”라며 “계약서 작성 전 관련 규정을 꼼꼼히 확인해 불이익을 방지해야 한다”고 강조했다.

제도 활용 시 철저한 계약 관리 필요

상생임대주택 제도는 다주택자의 세 부담을 줄이면서도 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있는 제도로 평가받고 있다. 하지만 세제 혜택을 위해서는 ▲계약기간 ▲임대료 ▲계약 시기 ▲임차인 유지 여부 등을 철저히 관리해야 한다.

서울 시내 한 공인중개사는 “최근 상생임대차 계약을 통한 양도세 비과세 문의가 크게 늘었다”며 “정확한 자문 없이 임대차 계약을 진행할 경우, 실거주 간주가 부인돼 예상보다 많은 세금을 부담할 수 있다”고 말했다.

▶ 상생임대차 계약 기간

직전 계약: 1년 6개월 이상

상생 계약: 2년 이상 (2021.12.20 ~ 2026.12.31 체결)

임대료 인상률: 직전 계약 대비 5% 이내

▶ 세제혜택 요약

1세대 1주택 비과세 요건 충족

장기보유특별공제(최대 80%) 적용