과거의 부산은 활력이 넘치는 도시였다. 바다와 항구의 도시이자, 거리마다 자영업의 열기로 가득 찼던 부산은 전국에서 가장 생생한 상권을 자랑하던 곳이었다. 

하지만 지금 이 도시는, 멈춰 있다.

길거리의 풍경이 달라졌다. 과거엔 손님들로 북적였던 상가들이, 이제는 ‘임대문의’, ‘공실’이라는 문구로 채워지고 있다. 

활기 넘치던 골목은 적막으로 가라앉았고, 가게 문을 열고 닫는 일이 특별할 것 없는 일상이 되어버렸다.

그렇다면 지금, 부산의 상권에는 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까? 

오늘은 해운빨이 2025년 부산 상권의 현항에 대해 살펴보고자 한다.

냉각된 상업용 부동산 시장

2024년 부산의 상업용 부동산 시장은 사실상 ‘빙하기’에 접어든 상태다. 공실률 수치를 보면 그 실상을 체감할 수 있다.

중대형 상가의 공실률은 소폭 하락했지만 여전히 높은 수준이며, 소형 상가는 오히려 증가해 소상공인에게 더 큰 타격을 주고 있다. 이는 단순한 경기침체를 넘어선 구조적 위기로 볼 수 있다.

상권마다 다른 풍경, 그러나 공통된 침체

부산 주요 상권을 지역별로 보면 양극화가 뚜렷하다.

서면은 여전히 유동 인구가 많은 지역임에도 공실률이 높다. 단순히 사람들이 많다고 소비가 살아나는 시대가 아니라는 사실을 보여준다. 

부산대 앞은 학생 수 감소와 소비 위축이라는 이중 악재로 상권 붕괴가 빠르게 진행되고 있다.

자영업자의 절규

10년 넘게 해운대에서 식당을 운영해온 한 자영업자는 최근 폐업을 결정했다. 그는 “코로나 때보다 지금이 더 힘들다”고 말한다. 매출은 줄고, 임대료는 그대로이며, 재료값은 계속 오른다는 것이다.

이 사례는 예외가 아니다. 2023년 기준 부산의 자영업자 수는 전년 대비 1만 5천 명 줄어들었다. 이는 2018년 이후 처음으로 자영업자가 감소한 수치다. 

자영업이 더 이상 생존 기반이 되지 못하는 도시가 되어가고 있다.

상가 투자도 외면받는 현실

부동산 투자시장도 예외는 아니다. 과거 안정적인 수익을 기대할 수 있었던 상가 투자가 이제는 '비선호 자산'으로 전락했다.

고금리로 인한 금융 비용 증가와 공실 장기화가 겹치며, 신규 투자자 유입은 사실상 멈춘 상태다.

변화 없이는 회복도 없다

그렇다면 해법은 없을까. 물론 있다. 다만 지금은 단순히 '버티기'로는 부족하다. 변화에 맞는 전략이 필요하다.

임대료 현실화

공실 문제 해결을 위해선 입점자의 부담을 낮추는 임대료 조정이 필수다.

상권별 특화 전략

지역별로 기능을 재설계해야 한다. 예컨대 부산대 앞은 청년 창업 거리로, 남포동은 관광형 콘텐츠 중심지로 특화해야 한다.

온·오프라인 융합

배달 플랫폼, 온라인 판매와 같은 디지털 전환이 필수다. 특히 IT 활용이 어려운 업종을 위한 교육과 시스템 지원이 병행되어야 한다.

정책적 지원 확대

금융·세제·리모델링 등 정부와 지자체 차원의 실질적 지원이 절실하다. 상권 특성에 맞는 맞춤형 정책이 필요하다.

심각한 침체에 빠진 부산의 상가 전문 부동산 시장

이러한 상황에서 상가 전문 부동산 중개업자들은 거래 감소로 인한 수익 하락을 겪고 있다.

공실률이 높아지면서 임대 및 매매 거래가 줄어들고, 이는 중개 수수료 수입의 감소로 이어지고 있다. 또한, 부동산 가치 하락으로 인해 투자자들의 관심이 감소하여 시장 전반의 침체를 가중시키고 있다.

부동산 중개업자들은 이러한 어려움을 극복하기 위해 다양한 전략을 모색하고 있다. 

일부는 온라인 마케팅을 강화하여 잠재 고객과의 접점을 늘리고 있으며, 다른 일부는 상가의 용도 변경이나 리모델링을 제안하여 부동산의 가치를 높이려 하고 있다. 

또한, 지역 상권 활성화를 위한 커뮤니티와의 협력을 통해 상가의 매력을 높이려는 노력도 이루어지고 있다.​

전문가들은 이러한 위기를 극복하기 위해서는 상가 소유주와 중개업자, 그리고 지역 사회가 협력하여 상권 활성화를 위한 종합적인 대책을 마련해야 한다고 조언한다. 

임대료 조정, 상권 특화 전략, 온라인과 오프라인의 융합, 정책적 지원 확대 등이 필요하며, 이를 통해 부산의 상가 시장이 다시 활력을 되찾을 수 있을 것으로 기대된다.

다시 걷게 해야 할 도시, 부산

부산은 멈췄다. 그러나 멈춘 도시가 다시 걸을 수 있도록 만드는 것은 우리 모두의 몫이다. 민간과 행정, 임차인과 투자자, 주민 모두가 협력하지 않으면 이 위기를 돌파할 수 없다.

지금이야말로 상권을 되살릴 시간이다. 변화는 불가능한 것이 아니라, 지금 필요한 것이다. 거리 곳곳이 다시 활기를 되찾는 그날까지, 부산은 다시 준비되어야 한다. 

자영업자들이 다시 꿈을 꿀 수 있는 도시로 돌아가야 한다.

그 시작은, 오늘 우리가 부산을 어떻게 바라보느냐에 달려 있다.

[해운빨의 견해]

부산은 지금 중요한 기로에 서 있다. 자영업자, 임대인, 투자자, 행정 모두가 '각자의 방식으로 버티고 있는' 이 구조는 곧 한계에 이른다. 

더 늦기 전에, 함께 방향을 틀어야 한다. 상권은 사람이 모여야 살아난다. 그러나 그 사람이 머물고, 소비하고, 다시 돌아오게 만들려면 도시가 먼저 변해야 한다.

상권은 단지 경제의 문제가 아니다. 부산이라는 도시의 삶의 리듬이고, 정서의 흐름이며, 사람들의 일상이다.

상권이 멈추면 도시도 멈춘다. 그렇기에 이 변화는 단순한 회복이 아닌, 도시의 재탄생이어야 한다.

지금이 바로, 부산 상권을 되살릴 시간이다. 

문의 및 상담 해운빨tel:010-5806-5665