서울시가 용적률 상향 정책을 발표하면서 재건축 시장이 다시 들썩이고 있다. 용적률 상향은 노후된 아파트 단지의 재건축 사업성을 높여 신속한 개발을 유도하는 정책으로, 기존보다 더 많은 가구를 지을 수 있도록 해준다. 하지만 이에 따른 장단점도 분명히 존재한다.

용적률 상향, 어떤 점이 좋을까?

✅ 재건축 추진 단지의 사업성 개선
용적률이 올라가면 더 많은 세대수를 공급할 수 있어 조합원 부담이 줄어든다. 기존 재건축은 높은 비용과 초과이익환수제 등의 영향으로 추진이 어려웠지만, 용적률 상향으로 인해 수익성이 개선되면서 사업이 활성화될 가능성이 커졌다.

✅ 신규 주택 공급 확대
서울 도심 내 공급 부족이 심각한 상황에서, 용적률 상향은 공급 확대를 통한 집값 안정 효과를 기대할 수 있다. 추가적인 가구 수 증가로 인해 전반적인 주택 공급량이 늘어나게 된다.

✅ 주거 환경 개선
재건축을 통해 노후 아파트를 최신 트렌드에 맞춘 주거공간으로 탈바꿈할 수 있다. 커뮤니티 시설 확충, 친환경 설계 적용, 보안 시스템 강화 등 주거 편의성이 대폭 개선될 전망이다.

✅ 도시 경쟁력 강화
재건축을 통해 서울 도심의 노후된 주거 환경이 현대적으로 변화하면서 도시 경쟁력이 높아진다. 글로벌 도시와 견줄 수 있는 인프라 확충도 기대할 수 있다.

용적률 상향, 이런 점은 주의해야 한다.

❌ 기반 시설 부족 문제
용적률이 올라가면서 가구 수가 증가하지만, 이에 맞춘 도로·학교·공원·대중교통 등의 기반 시설이 충분하지 않다면 교통 체증 및 생활 인프라 부족 등의 문제가 발생할 수 있다.

❌ 조합원 간 이해관계 충돌
세대수가 증가하면 일반분양 물량이 늘어나지만, 기존 조합원 입장에서는 추가적인 부담이나 분담금 증가 등의 요소가 작용할 수 있다. 이에 따른 갈등이 발생할 가능성이 있다.

❌ 일조권·사생활 침해 우려
높은 용적률로 인해 고층 건물이 증가하면 기존 저층 주거지의 일조권 침해나 조망권 저해 문제가 발생할 수 있다. 이에 대한 도시계획적 보완책이 필요하다.

❌ 부동산 시장 영향
용적률 상향으로 공급이 늘어나더라도, 지역별로 공급과잉 문제가 발생할 수 있으며, 재건축 기대감으로 인해 단기적으로 부동산 가격 상승을 부추길 가능성도 있다.

용적률 상향, 신중한 접근 필요

서울시의 용적률 상향 조치는 재건축을 촉진하고 주택 공급을 늘리는 긍정적인 효과가 있지만, 기반시설 확충과 도시계획적 문제를 함께 고려해야 한다. 특히 조합원과 수요자의 이해관계를 조율하는 것이 중요하며, 신중한 접근이 필요하다.

앞으로의 정책 방향에 따라 재건축 시장이 어떻게 변화할지 관심이 집중되고 있다. 지금 거주하는 단지가 재건축 대상이라면, 용적률 상향이 미칠 영향을 면밀히 분석하고 대비하는 것이 바람직하다.

[재건축 전문 공인중개사 윤은녀]

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