영업활동 함께하면 상가임대차법 적용 가능

공장 건물도 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)의 보호를 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 제조·가공뿐만 아니라 영업활동이 함께 이루어지는 경우 상가임대차법 적용 대상이 될 수 있다는 기존 법리를 다시 한번 확인한 것이다.

대법원, 공장도 상가임대차법 적용 가능 판단

대법원은 최근 건물인도 소송(2024다264865)에서 임차인이 운영하는 공장이 단순한 제조·가공 시설이 아니라 영업활동까지 이루어지는 장소임을 인정했다.

원심에서는 해당 공장이 ‘제조업 목적의 공장’으로 판단돼 상가임대차법 적용을 배제했지만, 대법원은 이를 뒤집고 영업활동 여부를 중요한 판단 기준으로 삼았다.

판결 주요 근거는 아래와 같다.

① 사업자등록 및 영업활동 수행
피고(임차인)는 공장에서 상품을 제조·가공할 뿐만 아니라 고객과의 거래, 대금 수수 등 영업활동을 수행했다. 특히, 공장 내 사무실에서 세금계산서 및 거래명세표를 발행하고, 신용카드·계좌이체 등을 통한 대금 지급이 이루어진 점이 고려됐다.

② 공장과 사무실이 결합된 형태
해당 공장은 용접 작업장이 대부분이었지만, 일부 공간이 사무실로 활용되며 영업 행위가 이루어졌다. 피고가 별도의 영업소를 두지 않고 공장에서 직접 영업 활동을 수행한 점이 인정됐다.

③ 계약 당시의 인식과 의사
계약서에는 ‘공장’으로 명시돼 있었지만, 제조업을 운영하는 개인사업자의 경우 공장에서 영업활동이 함께 이루어지는 것이 일반적이라는 점을 고려해 임대인과 임차인 모두 공장이 영업용으로 사용될 가능성을 충분히 인식하고 있었다고 판단했다.

지식산업센터는 별도 검토 필요

다만, 지식산업센터는 입주 가능한 업종이 제한돼 있으며, 실사용 용도가 입주 제한 업종에 해당할 경우 지방자치단체 등의 규제와 충돌할 가능성이 있다. 이에 따라 지식산업센터의 경우 상가임대차법 적용 여부와 별개로 별도의 규제 검토가 필요하다는 점도 강조됐다.

이번 판결은 제조업을 운영하는 임차인이라도 영업활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법 보호를 받을 수 있음을 명확히 했다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.

따라서 공장 임차인은 영업활동 여부에 따라 상가임대차법 적용 가능성을 검토해야 하며, 임대인 또한 계약 체결 시 공장이 단순 제조시설인지, 영업이 함께 이루어지는지 여부를 면밀히 파악해야 한다.

법조계에서는 이번 대법원 판결이 공장 임대차 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보고 있으며, 향후 유사한 분쟁에서 중요한 선례로 작용할 것으로 전망된다.

문의 : 경제부동산 이재균 010-8207-6558