최근 부동산 시장에서 지역주택조합이 주목받고 있다. 청약통장이 필요 없고, 일반 분양보다 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 장점이 부각되면서 많은 실수요자가 관심을 보이고 있다. 그러나 지역주택조합 사업은 여러 가지 법적·재정적 위험성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요하다. 본지는 지역주택조합의 의의와 위해성을 재건축·재개발 사업과 비교하여 분석해 보았다.

지역주택조합은 무주택자 또는 주택을 1채만 소유한 세대주들이 조합을 결성해 직접 주택을 공급하는 방식이다. 청약통장이 필요 없고, 토지 매입과 사업 추진을 조합원이 주도하는 것이 특징이다. 주택법에 근거해 추진되며, 시공사와 협력해 공동주택을 건설하는 형태를 띤다.

재건축·재개발과의 차이점

지역주택조합은 사업 추진을 위해 반드시 토지를 확보해야 하지만, 조합원 모집 단계에서 토지 확보가 완료되지 않은 경우가 많다. 반면 재건축·재개발은 기존 소유자 중심으로 추진되며, 공공기관이 일정 부분 개입하기 때문에 안정성이 비교적 높다.

지역주택조합의 위험성은 토지 확보문제에서 시작된다.

지역주택조합 사업은 조합이 직접 토지를 매입해야 하지만, 일부 토지주의 반대로 매입이 지연될 경우 사업이 무산될 위험이 크다. 이는 사업 장기화 및 추가 비용 증가로 이어질 수 있으며, 조합원 모집 후에도 토지 확보, 인허가 절차, 시공사 선정 등의 과정이 순조롭게 진행되지 않으면 사업이 수년간 표류할 수 있다. 이로 인해 조합원들은 추가 비용을 부담해야 할 수도 있다.

또한 초기 분담금이 낮게 책정되었다가 이후 추가 부담금이 발생하는 사례가 많다. 

조합 운영비, 설계 변경, 공사비 증가 등으로 인해 예상보다 많은 비용을 부담해야 하는 경우가 빈번하며, 일부 지역주택조합은 사업이 중단되거나 해산되는 사례가 있다. 이 경우 조합원들은 납부한 분담금을 돌려받기 어려우며, 법적 분쟁에 휘말릴 가능성도 높다.

시공사가 사업을 포기하거나 부도가 날 경우 대체 시공사를 구하지 못하면 사업이 무산될 위험이 있다. 또한, 일부 시공사는 초기 계약 후 공사비를 과도하게 증액하는 경우도 있어 조합원 부담이 커질 수 있다.

최근 경기광주에서 추진되고 있는 민간임대사업에서 발생한 문제들은 지역주택조합과 유사한 위험성을 내포하고 있다. 민간임대사업은 초기 분양가가 저렴하게 책정되지만, 일정 기간 임대 후 분양 전환 과정에서 예상보다 높은 분양가가 책정되거나 임차인에게 불리한 계약 조건이 적용되는 사례가 많다. 

특히, 계약서상의 불명확한 조항, 토지 확보 미완료 상태에서의 사업 추진, 과도한 추가 분담금 요구, 시공사의 변경 및 부도 가능성 등은 지역주택조합과 경기광주 민간임대사업 모두에서 공통적으로 발생할 수 있는 위험 요소다. 따라서 실수요자는 가입 전 반드시 계약 내용을 면밀히 검토하고, 사업 진행 과정에서의 리스크를 충분히 인지해야 한다.

지역주택조합 가입 시 유의점으로 사업부지의 소유권이 95% 이상 확보되었는지 토지 확보 현황부터 확인후 시청에 정식으로 인가받은 조합인지 또한 확인해야한다. 이와 동시에 시공사 계약 여부, 추가 분담금 가능성, 사업 진행의 구체적인 일정과 리스크도 체크해야한다.  

지역주택조합은 청약통장이 필요 없고 비교적 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있지만, 사업 추진 과정에서 높은 불확실성과 재정적 부담을 동반한다. 최근 경기광주 쌍령동 민간임대사업에서 발생한 문제 사례를 보면, 지역주택조합과 유사한 리스크가 존재함을 알 수 있다. 

지자체에서 ‘민간임대 사기분양 주의보’를 띄우고 있으나 민간임대분양측이 SNS를 통한 광범위한 홍보 활동을 하고 있어 현혹되기 쉬운 상황이므로 실수요자들은 충분한 사전 조사와 신중한 판단이 필요하며, 법적·재정적 보호 장치가 미흡한 사업에는 더욱 신중하게 접근해야 한다.