2월 7일, 국토교통부는 2024년 2월 6일 공포된 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」(이하 '도심복합개발법')의 시행령 및 시행규칙 제정안을 공포하고, 복합개발사업 추진을 위한 제도적 기반이 본격적으로 마련되었다고 밝혔다.

도심복합개발법은 도시 경쟁력 강화와 주거 안정을 목표로, 도시 내 성장 거점 조성 및 주택의 신속한 공급을 위한 복합개발사업을 추진하는 법률이다. 복합개발사업은 민간의 전문성과 창의적인 역량을 활용하여 주민 수용성을 높이기 위해 신탁·리츠 등 민간 전문기관이 사업 시행자로 참여할 수 있다는 큰 특징을 갖고 있다.

복합개발사업은 크게 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’으로 나눠진다. 성장거점형은 타 정비사업과 달리 노후도와 관계없이 도심·부도심 또는 대중교통 결절지에서 500미터 이내에 위치한 지역을 대상으로 한다. 여기서 '대중교통 결절지'는 지하철, 철도, 고속버스 등 2개 이상의 교통 노선이 교차하는 지역을 의미한다. 반면, 주거중심형은 부지 면적의 과반이 역승강장 경계로부터 500미터 이내에 위치하거나 20년 이상 경과한 노후 건축물 비율이 40% 이상인 지역에서 시행된다.

신탁·리츠 등 민간 시행자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해 복합개발사업 시행 시, 건폐율과 용적률 등 건축 규제의 완화 특례가 부여된다. 특히, 성장거점형은 용도, 건폐율, 용적률 등에 관한 사항의 자율화가 가능한 ‘도시혁신구역’으로 지정할 수 있도록 하여 복합개발사업의 활성화가 예상된다. 시행령에 따라 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있으며,준주거지역은 용적률 법적상한의 140%까지 완화할 수 있다.

한편, 사업 시행자는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활SOC 등으로 공공에 제공해야 한다. 특히, 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급될 예정이다. 이를 통해 도심 내 공공주택 공급을 활성화하고, 주거 안정에 기여할 계획이다.

이번에 시행되는 복합개발사업은 기존 방식으로는 개발이 어려운 지역을 정비하기 위해 도입된 공공 도심복합사업 모델을 민간(신탁·리츠)에도 확대하는 것으로, 지자체가 사전검토로 사업방향(특례, 공공기여)을 선제시, 추진위·조합설립 생략 및 통합심의 등으로 절차를 간소화하였다. 아울러,  기존 정비사업에서 조합의 비전문성, 사업 장기화 등 문제점을 고려하여 조합설립 없이 토지주가 신탁·리츠 등 민간 전문기관과 협력 시행하거나 토지주 직접 시행도 가능하게 되었다.

 또한, 매도청구 방식을 적용하여 미동의자 대상으로 현금보상 시 감정평가에 따른 보상이 아닌 개발이익을 고려한 시세 수준으로 보상하도록 하였다.

국토교통부 김배성 공공주택추진단장은 "도심복합개발법이 본격 시행됨에 따라 민간의 창의적 역량이 발휘되어 도시 경쟁력 강화와 주거 안정이라는 목표가 달성될 것으로 기대한다"며, "법 시행 이후에는 지자체와 신탁업자·리츠 등 관계기관의 의견을 지속적으로 수렴하고, 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 밝혔다.