<미스터홈즈부동산 해운대센터 대표중개사이자 상가분석사인 해운빨의 부산 꼬마빌딩 투자전략과 성공을 위한 길잡이>

부동산 투자 시장에서 ‘꼬마빌딩’이 새로운 강자로 떠오르고 있다. 서울에서는 이미 보편화된 투자 방식이지만, 부산에서도 이러한 트렌드가 점점 확산되고 

있는 중이다.  

꼬마빌딩의 가장 큰 장점이라면 소형 상업용 부동산으로 비교적 적은 자본으로 시작해 꾸준한 임대 수익과 자산 가치를 기대할 수 있다는 점이다. 

서울과 달리 부산은 상대적으로 저렴한 땅값과 다양한 개발 가능성 덕분에 중소 투자자들뿐 아니라 초보 투자자들에게도 주목받고 있다.

그러면 지금부터 해운빨이 부산지역의 꼬마빌딩 현황과 앞으로의 전망은 어떠한지에 대해서 정리해보고 아주 작은 토지를 실제 예시로 들어서 꼬마빌딩의 장단점과 수익성 등을 얘기해보고자 한다.

꼬마빌딩, 투자자들에게 인기 있는 이유

꼬마빌딩은 연면적 330㎡ 이하, 5층 미만의 상업용 건물을 의미한다. 작은 자본으로 시작해 임대 수익을 올릴 수 있으며, 리모델링이나 증축 등을 통해 건물 가치를 높이는 것도 가능하다. 

이러한 특징이 안정적인 현금 흐름을 추구하는 중소 투자자들에게 매력적이다.

서울에서는 용산, 강남, 마포 등 고밀도 지역에 꼬마빌딩이 밀집돼 있으며, 꾸준한 상업 수요 덕분에 임대 수익률이 높다. 

부산도 주요 상권과 관광지를 중심으로 수요가 커지고 있다. 

해운대, 수영구 민락동, 서면, 동래구 등 지역별 특성을 살린 꼬마빌딩 투자가 유망하다.

부산에서 꼬마빌딩이 주목받는 이유

부산은 서울보다 토지와 건축비용이 합리적이다. 또한 관광객 유입이 많은 해안 지역과 젊은 층이 몰리는 번화가는 상업 수익성이 높다. 부산 주요 투자 지역과 그 특징을 한 번 살펴보자.

가장 첫번째 투자지역은 아무래도 부산하면 제일 먼저 떠오르는 해운대를 뽑을 수 밖에 없다.

해운대구 중동·우동 지역은 해운대해수욕장과 인근 상권의 풍부한 유동 인구 덕에 임대 수요가 지속적이다.

• 두번째 주요 투자지역은 재작년 2023년부터 재개발 재건축으로 환골탈태된 수영구 민락동이다. 
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• 광안리 해변을 조망할 수 있는 카페와 음식점이 성업 중이며, 젊은 창업자들이 선호하는 입지이고 민락동 수변거리 따라서 재개발 재건축된 주상복합과 아파트들이 쫙 들어서면서 상권도 더욱 살아났고 유동인구도 더욱 많아졌다.
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• 세번째로는 서면을 주요 투자지역으로 꼽아본다. 원래 서면은 부산 최대의 번화가로 유동 인구가 늘 많았고 임대 수익률도 높았다. 
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• 거기에 전리단길, 전포카페거리 등이 탄생하면서 젊은 관광객층이 더욱 유입되며 트렌디한 상업 공간들이나 건물들이 많이 생겼고, 앞으로도 이런 추세는 이어질 것으론 보인다.
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• 마지막으로는 교육 및 주거 수요가 풍부하여 학원, 스터디카페 등 안정적인 임대 업종에 적합한 동래구를 들 수 있겠다. 
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• 이 지역들은 모두 소형 토지라도 최적의 설계와 업종 선택을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있는 곳들이라고 할수 있겠다.

해운대구 중동 1203-1번지 사례: 삼각형 토지 활용법(해운빨의 물건)

해운대구 중동의 상업지역에 17평 삼각형 토지(평당 약 6,000만 원)는 소형 토지의 성공적 활용 가능성을 보여주는 좋은 예라고 할 수 있다. 전용면적 10평~11평 정도로 4층까지 올릴 수 있는 그야말로 꼬마빌딩에 딱 맞는 곳이다.  

추천 설계로는 삼각형 모양의 토지라는 점을 살려서 독특하고 창의적인 삼각형 외관을 활용한 모던한 디자인으로 건축하는 게 가장 이상적이다. 

1~2층은 테이크아웃 카페나 소형 매장 을, 3~4층은 공유 오피스나 사무소 등을 넣으면 좋을 것으로 본다. 

예상 임대 수익을 한 번 가정해보면, 이 토지는 중동 사거리 대로변가에 있고, 골목으로 들어가는 도로도 끼고 있으면서 모퉁이에 위치해있어서 정말 입지는 괜찮은 곳이라고 할 수 있다. 

대로변가에 있어서 1~2층 임대료는 월 250만~300만 원 정도를, 상층부는 엘레베이터를 넣을수 있는 면적이 안되기 때문에 계단만 가능해서  월 임대료가 50만~70만 원으로 확 떨어지는 건 단점이라고 할 수 있겠다.

그렇지만 중동의 이 토지는 상업지역 내 위치해 유동 인구를 흡수할 수 있으며, 독창적인 디자인과 설계로 랜드마크로 자리잡을 수도 있을만큼 경쟁력을 확보할 수 있다.

이렇듯이 꼬마빌딩에의 투자는 소형, 중대형 빌딩에 투자하는 것보다 많은 메리트를 제공한다. 

첫번째는 안정적인 현금 흐름으로 꾸준한 수익을 확보할 수 있고, 두번째, 자산의 가치도 상승시킬 수 있다는 점이다. 

해운대와 같은 관광지의 토지 가치는 지속적으로 증가하고 있다.

 세번째, 리스크 관리와 분산의 면에서 보면  장기 임대 수익으로 리스크를 줄일 수 있으며, 다른 건물들을 건축하는 거에 비해 적은 자본으로 꽤 괜찮은 수익률을 올릴 수 있다는 점에서 장기적인 투자 안전성이 높다고 볼 수 있다.

마지막으로 부산지역에서의 꼬마빌딩의 미래 전망은 어떠할까? 

부산은 관광과 레저 산업의 확대로 상업용 부동산 수요가 계속 증가 중이다.  해운대, 광안리 등 인기 지역은 지속적으로 꼬마빌딩의 개발 가능성이 크며, 투자자는 독창적인 설계와 트렌드에 맞는 업종 조합을 통해 리스크를 최소화할 수 있다.

부산에서 꼬마빌딩 투자는 자산 가치를 높이고 꾸준한 수익을 창출하는 전략적 선택이라고 할 수 있고, 이를 위해 지역 전문가와의 협력과 철저한 상권 분석을 바탕으로 성공적인 투자를 만들어가야 하겠다.

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