서울 아파트 시장이 2024년 하반기 들어 급격한 변화를 맞고 있다. 역대 최대 매물 기록, 거래 절벽 심화, 외곽 지역의 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 확산 등이 복합적으로 작용하며 시장 불안정성이 커지고 있다. 전문가들은 무주택자와 투자자 모두에게 신중한 시장 접근을 권고하고 있다.

역대 최대 매물... 서울 아파트 9만 건 돌파

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물 수는 9만274개로 집계됐다. 이는 3년 전(4만2471개) 대비 두 배 이상 증가한 수치로, 아실이 데이터를 공개한 이래 최대치다. 매물 증가의 주요 요인으로는 대출 규제 강화, 매수 심리 둔화가 지목된다.

매물이 급증한 지역으로는 △마포구(22%) △서대문구(18%) △동작구(16%)가 꼽혔다. 특히 마포구의 주요 단지인 마포래미안푸르지오, 공덕자이, 마포프레스티지자이 소유주들이 강남3구로 이주하기 위해 매물을 내놓은 사례가 많았다.

거래 절벽과 대출 규제... 시장 위축 심화

서울 부동산정보광장의 데이터에 따르면, 지난 10월 서울 아파트 거래량은 3417건으로 7월(9181건) 대비 60% 이상 감소했다. 대출 규제와 금리 인상이 거래 절벽의 주된 원인으로 분석된다.

지난 9월 시행된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계와 주요 은행의 대출 금리 인상은 매수자의 자금 마련을 어렵게 했다. 내년에는 DSR 3단계까지 도입될 가능성이 높아 추가 규제의 압박이 예상된다.

‘마피’ 매물 증가... 외곽 지역 가격 조정

서울 외곽과 수도권에서는 분양가보다 낮은 가격의 매물이 증가하는 ‘마피’ 현상이 확산 중이다. 대표적으로 한화포레나미아(전용 80㎡)는 마피 5000만~7000만 원에 매물이 나왔고, 트리우스 광명(전용 84㎡)은 분양가 대비 1000만 원 낮은 매물이 등장했다.

입주를 앞둔 단지들은 전세 대출 제한과 잔금 문제로 인해 급매물을 내놓으며 가격 하락을 부추기고 있다.

전세 시장 불안... 입주 물량 변수

서울 아파트 전세가격은 매매가격 대비 낮은 수준을 유지하고 있으나, 입주 물량 부족으로 인해 상승 압박이 우려된다. 2024년 서울 입주 물량은 약 3만5000호로 올해(2만4000호)보다 증가하지만, 수요를 완전히 충족시키기에는 부족한 수준이다.

특히 둔촌주공(1만2000가구)처럼 대규모 단지에서는 전세 대출 제한으로 인한 급매물이 단기적인 가격 하락 요인이 될 수 있다.

전문가 조언: 시장 변화 속 철저한 준비 필요

전문가들은 현재 시장 상황을 두고 추세적 하락과 일시적 조정으로 나뉘어 분석하고 있다. 대출 규제와 기준금리 안정 여부에 따라 2025년 상반기까지 가격 조정이 이어질 가능성이 크다는 전망도 나온다.

출처: 김도영 기자