최근 깡통전세와 보증금 미반환 사기 사건이 증가하면서 전세·월세 계약 시 임차인의 권리 보호가 더욱 중요해지고 있다. 이에 따라 2024년 7월 2일부로 개정된 ‘중개대상물 확인·설명서’는 임대차 계약 과정에서 공인중개사가 제공해야 할 정보와 의무를 강화했다.

1. 공인중개사가 확인해야 할 필수 정보
이제 공인중개사는 단순히 등기사항증명서와 건축물대장 같은 기본적인 정보 외에도, 임대인의 재정적 상황과 선순위 권리관계까지 확인하고 임차인에게 명확히 설명해야 한다. 다음과 같은 정보들이 포함된다.

확정일자 부여 현황, 국세·지방세 체납 정보, 전입세대 확인서등 임대인으로부터 해당 정보에 대한 열람 동의를 받은 후, 이 내용을 임차인에게 설명하고 "중개대상물 확인·설명서"에 기재해야 한다. 

공인중개사는 계약 과정에서 보증금의 선순위 권리관계를 명확히 안내해 임차인이 자신의 보증금 보호 여부를 충분히 파악할 수 있도록 해야 한다.

2. 새롭게 개정된 공인중개사의 의무 사항
공인중개사는 계약 과정에서 주택임대차보호법령에 따른 보호 범위와 최우선 변제금액 등을 설명해야 한다. 특히, 다음과 같은 사항이 중요하게 포함된다.

소액 임차인 보호 범위와 최우선 변제금액 안내
최근 월세를 관리비로 전가하는 사례가 늘어남에 따라, 공인중개사는 직전 1년간 월평균 관리비 총액과 항목별 비목(전기료, 수도료 등)을 상세히 안내해야 한다.

3. 중개보조원 신분 고지 의무
현장에서 중개보조원이 계약 안내를 진행할 경우, 임차인에게 본인이 중개보조원임을 명확히 알리고 해당 내용을 ‘중개대상물 확인·설명서’에 기록해야 한다. 이는 임차인이 계약 절차의 주체를 명확히 인지할 수 있도록 하기 위한 조치다.

4. 위반 시 제재 및 처벌
개정된 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않거나 성실히 설명하지 않을 경우, 공인중개사에게 최대 6개월 자격 정지 또는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.

5. 안전한 전월세 계약을 위한 임차인의 역할
공인중개사의 정보 제공과 설명에도 불구하고, 최종적인 계약 결정과 리스크 부담은 임차인의 몫이다. 임차인은 계약 전에 제공된 모든 정보를 신중히 검토하고, 보증금 반환 리스크를 충분히 인지한 후 계약을 진행해야 한다.

이번 개정안은 깡통전세와 보증금 미반환 문제를 예방하고, 임차인이 공정하고 안전한 임대차 계약을 체결할 수 있도록 돕기 위한 조치다. 공인중개사는 계약 과정에서 임차인과 임대인 모두에게 필요한 정보를 정확히 제공하고 성실히 설명해야 한다.

문의: 010-8615-0798