수도권 23만호+α 공급 본격화…정부, 공급 속도 높이고 청년 주거·금융 지원 강화

공공택지 착공 기간 68개월→37개월로 단축…신규 택지 10만호 포함 수도권 추가 공급

PF 보증·자금공급 26.3조원→47.8조원+α 확대…청년 미래보금자리론·전월세 결합보증 도입

정부가 수도권 주택시장 안정을 위해 2026년부터 2030년까지 수도권에 23만호 이상의 주택을 추가 공급하고, 공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 단축하는 대규모 주택 공급 대책을 내놓았다. 민간 주택사업의 조기 착공을 유도하기 위해 세제·금융·규제 완화 인센티브도 대폭 확대한다. 동시에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 자금공급을 현재 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 늘리고, 청년과 무주택 실수요자를 대상으로 맞춤형 금융지원도 강화한다.

정부는 8월 13일 정부서울청사에서 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장, 임기근 국무조정실장, 이형일 재정경제부 1차관 등이 참석한 가운데 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’과 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 이번 대책은 2022년 이후 이어진 주택 착공 감소와 공급 위축을 해소하고, 6·27 대책 이후 유지해온 수요관리 기조 속에서 주택공급을 촉진하는 동시에 청년 등 실수요자의 금융 애로를 줄이기 위해 마련됐다.

수도권 주택시장 상승 압력 확대…공급 부족이 핵심 배경

정부는 최근 서울과 수도권의 아파트뿐 아니라 다세대·연립 등 일반주택에서도 매매와 전월세 가격 상승폭이 커지고 있다고 진단했다.

특히 2022년부터 이어진 착공 부진으로 입주물량이 감소한 가운데 경제성장과 소득 증가, 자본시장 확대에 따른 투자수요 등이 맞물리면서 수급 불균형이 심화됐다는 판단이다.

수도권 아파트 착공 물량은 2022년 13만6000호, 2023년 10만8000호, 2024년 15만호, 2025년 15만3000호로 10년 평균인 18만5000호를 밑돌았다. 수도권 아파트 입주 물량도 2023년 20만4000호에서 2024년 17만3000호, 2025년 15만2000호로 줄었으며 2026년에는 10만5000호 수준으로 감소할 것으로 전망됐다.

일반주택 공급 부진은 더욱 심각하다. 수도권 일반주택 착공은 2025년 1만4000호로 10년 평균 5만6000호의 약 25% 수준에 머물렀다. 2026년 1~6월 수도권 전체 주택 착공은 10년 평균 대비 61.4%, 아파트는 75.7% 수준이었지만 일반주택은 24.3%에 그쳤다.

주택 수요와 공급 사이의 시간 차이도 문제로 지적됐다. 3기 신도시 최초 입주단지인 인천계양은 후보지 발표부터 입주 예정까지 약 8년이 걸리고, 서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 약 13년이 소요되는 것으로 나타났다.

정부는 공급 지연이 반복될 경우 수요가 증가하는 시점마다 집값이 급등하는 현상이 나타날 수 있다고 보고 공급 물량뿐 아니라 ‘공급 속도’ 자체를 정책의 핵심으로 설정했다.

공공택지 착공 68개월에서 37개월로…신규 택지 10만호 추가

정부는 우선 공공택지 공급 속도를 획기적으로 높인다.

기존에는 택지 후보지 발표 이후 인허가와 보상, 조성 등 절차가 순차적으로 진행되면서 착공까지 평균 68개월이 걸렸다. 앞으로는 관련 절차를 병행하고 현장 지연 요인을 줄여 37개월 이내 착공하는 최단기 착공모델을 구축한다. 이를 통해 3기 신도시 등 기존 택지지구의 착공을 1~2년 이상 앞당기고 약 8만9000호를 조기 착공한다.

역세권 등 교통 접근성이 우수한 지역에는 신규 공공주택지구를 지정한다. 정부는 신규 공공주택지구를 통해 10만호+α를 공급한다는 목표를 세웠다.

현재 공개된 신규 후보지는 서울 강서, 남양주 도심, 경기 광주 등 3곳으로 총 2만7000호 규모다. 서울 강서 염창동 일대에는 약 1000호, 경기 남양주 와부읍 일대에는 약 2만1700호 등이 계획됐다. 이들 사업은 최단기 착공모델을 적용해 3~4년 내 착공을 추진한다. 나머지 7만3000호+α 규모의 후보지도 추가 발표할 예정이다.

군사시설보호구역 해제로 고도제한이 완화된 기존 사업지구에서도 추가 공급이 이뤄진다. 고양창릉 등에서 약 3700호를 추가 공급하고, 상업용지 등 과다하게 계획됐거나 장기간 활용되지 않은 비주택용지를 주택용지로 전환해 총 3만호를 2030년까지 우선 착공한다.

1·29 부지 과천·태릉 2029년 착공…수도권 정비사업 23.4만호 지원

도심 공급도 속도를 높인다.

정부는 1월 29일 발표한 주요 공급부지를 2030년까지 모두 착공한다는 계획이다. 강서 군부지 등에서는 내년부터 약 3000호 착공을 시작하고, 태릉CC와 과천 경마장·방첩사 등 주요 사업지는 기존 시설 이전과 착공 절차를 앞당겨 2029년 착공을 추진한다.

재개발·재건축 사업은 2030년까지 수도권 약 23만4000호 착공을 지원한다. 이주비 대출 제도를 개선하고 공공기여 임대주택 인수가격을 높이는 등 사업 속도를 높이는 인센티브를 제공한다.

2028년까지 착공하는 재개발·재건축 사업의 공공기여 임대주택 인수가격은 기본형건축비의 80%에서 100%로 상향한다. 신규 관리처분인가 사업장의 경우 재개발 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대한 취득세도 2027년까지 면제하고 2028년에는 75% 감면한다.

재개발 조합설립 동의율은 기존 75%에서 70%로 낮추고, 이주비 대출의 담보가치 산정방식도 합리화한다. 소형주택을 세대수의 3분의 2 이상 공급하는 사업장은 공원·녹지 기부채납 기준을 세대당 3㎡에서 2㎡로 완화한다.

갈등과 분쟁을 신속하게 조정하기 위해 국토교통부 내 중재위원회를 신설하고, 조합 임원에 대한 보상·패널티 체계도 정비한다. 공공재개발 사업에는 처리기한제를 도입해 사업 지연을 줄일 방침이다.

도심 공공주택 복합사업도 신규 공모를 재개한다. 정부는 2026년 하반기 서울에서 1만~2만호 규모의 후보지를 발표하고 수도권 2차 공모도 추진한다. 현물보상권 양도세 특례와 중도금 납부시기 조정 등을 통해 주민 부담도 낮춘다.

소규모 정비사업은 이주비 지원을 확대해 2030년까지 2만2000호 착공을 추진한다. 2027년부터 기금 지원 대상을 소규모 재건축까지 확대하고, 공공참여형 사업에는 추가 기금과 국비를 통한 위탁수수료 지원을 제공한다. 재개발·재건축, 도심복합사업, 소규모 정비사업 등을 통해 서울에는 연평균 2만2000호보다 많은 연 3만호 수준을 공급한다.

민간사업 조기 착공하면 PF 이자·취득세·개발부담금 감면

수도권 주택공급의 80% 이상을 담당하는 민간 부문의 회복을 위해 금융과 세제 지원도 대폭 확대한다. 정부는 민간사업자가 조기에 착공할수록 더 큰 혜택을 받도록 인센티브 구조를 설계했다.

서울과 경기에서 2027년까지 착공하면 PF 대출이자를 1%포인트 지원하고, 2028년 착공 사업에는 0.5%포인트를 지원한다. 수도권에서 2027년까지 주택법상 사업승인을 받은 사업은 기부채납 부담을 4%포인트, 2028년에는 2%포인트 완화한다.

2027년까지 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금을 100% 면제하고 2028년에는 50% 감면한다.

LH 매입임대 사업에 참여하는 건설사업자에 대해서는 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년까지 50% 감면한다. 수도권 규제지역의 매입가격 산정에는 거래사례비교법과 원가법을 병행해 공사비 상승분도 일정 부분 반영한다.

도심 내 일반주택 공급을 확대하기 위한 규제도 손질한다. 다가구·다세대주택의 건축면적 기준을 660㎡ 미만에서 1000㎡ 미만으로 완화하고, 다가구주택 층수 기준은 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 조정한다. 일조 규제도 개선해 4~5층의 수직 건축을 허용한다.

소형 신축 일반주택을 주택 수에서 제외하는 세제 특례는 당초 2027년까지에서 2028년까지 연장한다. 주상복합의 주거비율을 지역 여건에 따라 탄력적으로 적용하고, 준공업지역 대체지정 등 도시계획 규제도 개선한다.

앵커리츠 1조원 투입…PF 보증·자금 47.8조원+α로 확대

금융 분야에서는 주택공급을 막고 있던 PF 자금난을 완화하는 데 초점이 맞춰졌다.

정부는 주택공급 촉진을 위한 금융지원 규모를 현재 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 확대한다. PF 보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13조1000억원에서 평균 28조7000억원으로 약 2.2배 늘린다. 특히 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에 33조원을 집중 공급한다.

건축공사비 플러스 PF보증 규모는 5조원으로 확대한다. 일반보증의 대출한도가 총사업비의 70%인 데 비해 플러스 PF보증은 최대 90%까지 지원할 수 있다.

PF 보증수수료 30% 인하 조치는 2027년 말까지 연장하고 조기 착공 사업에는 추가 10% 인하 혜택을 제공한다. 주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 2027년 말까지 한시적으로 100%로 확대한다.

공사 중단 등 부실사업장의 정상화도 지원한다. 캠코 PF정상화 지원펀드는 3조원+α 규모로 새로 조성한다. 공공 예산 1조5000억원과 민간자금 1조5000억원을 결합하는 방식이다. 은행·보험권 신디케이트론은 현재 1조원에서 5조원으로 확대하고, 금융업권 자체 정상화펀드는 현재 7조3000억원에서 10조원까지 늘린다.

국토교통부는 민간의 브릿지론을 지원하기 위해 1조원 규모 앵커리츠 사업을 하반기부터 본격 추진한다. 주택사업에 70% 이상 투자하고, 2027년에는 4000억원 규모의 수도권 주택 전용 앵커리츠를 추가 조성한다.

PF 자기자본비율 규제 2년 유예…공급 금융은 늘리고 투기수요는 억제

주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행도 2년 늦춘다. 당초 2027년부터 시행할 예정이었던 규제를 2029년으로 유예해 주택사업자의 자금 부담을 줄이고 착공을 지원한다.

다만 정부는 대출 규제를 전반적으로 완화하는 것은 아니라고 선을 그었다. LTV와 DSR 등 핵심 규제는 유지하고 투기적 대출수요에 대한 관리도 이어간다.

규제지역 LTV는 40%, 비규제지역은 70%가 적용되고, DSR은 은행권 40%, 제2금융권 50%가 유지된다. 주택가격별 주택담보대출 한도도 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 관리한다.

전세대출보증 관리도 강화한다. 기존 다주택자와 투기지역·투기과열지역 아파트 취득자 등에 더해 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 가운데 해당 주택을 임대하면서 본인이 실거주한 적이 없는 등 투기적 목적이 인정되는 경우로 제한 대상을 확대한다.

청년 ‘주거 지원 3종 세트’ 출시…결혼 페널티도 손질

청년과 무주택 실수요자에 대해서는 선택지를 넓힌다.

정부는 청년의 주택 구입과 전월세 수요를 각각 지원하는 ‘청년 주거 지원 3종 세트’를 마련한다. 핵심은 청년 미래보금자리론, 청년 전월세 결합보증, 청년특례 전세대출보증 개선이다.

청년 미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년을 대상으로 도입하는 정책모기지다. 월세를 내면서도 향후 주택을 마련할 수 있도록 설계하며, 생애최초 LTV 우대혜택을 유지하는 방안이 추진된다. 오피스텔 등 준주택까지 대상 주택을 확대하는 방안도 마련한다.

전세와 월세를 함께 이용할 수 있는 청년 전월세 결합보증도 새로 도입한다. 만 39세 이하 무주택 청년을 대상으로 하며, 소득요건은 7000만원 이하를 기본으로 한다. 임차보증금의 90%까지, 최대 2억원을 지원하고 신혼부부와 유자녀 청년은 최대 3억원까지 대출한도를 확대하는 방안이 제시됐다. 지방·저소득 청년에게는 이차보전도 지원한다.

청년특례 전세대출보증은 지원 연령을 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대하고, 대출한도와 지원대상도 넓힌다. 신혼부부의 경우 부부 중 한 명의 소득 기준을 적용하는 방안이 추진된다.

혼인으로 정책대출에서 불리해지는 이른바 ‘결혼 페널티’도 개선한다. 보금자리론·디딤돌·버팀목 등 정책대출에서 신혼부부가 대출을 신청할 경우 부부 중 한 명이라도 일반 소득기준을 충족하면 대출을 받을 수 있도록 소득요건을 합리화한다.

또 결혼 이후 소득요건 초과로 기존 전세대출에 가산금리가 부과되는 경우 부담을 낮추는 방안도 추진한다.

공공분양 15%는 부담가능 주택으로…장기임대 공급 확대

청년과 신혼부부의 내 집 마련 기회를 확대하기 위한 주거 사다리 정책도 포함됐다.

정부는 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형 또는 수익공유형 등 초기 자금 부담을 낮춘 방식으로 공급하고 2026년 4분기부터 분양에 착수한다.

보편형 공공임대주택 유형을 신설해 우수한 입지에 품질 높은 임대주택을 공급하고, 20년 이상 운영하는 공공지원민간임대 모델도 도입한다. 장기 민간임대 활성화를 위한 맞춤형 장기 모기지 상품도 마련한다.

청년 보편형 전세임대 제도를 신설하고 청년·신혼부부·고령자 등 수요층별 특화주택 공급도 확대한다. 전세보증금 반환보증 보증료 지원을 확대하고, 집주인과 세입자의 안정적인 임대차 관계를 지원하기 위한 전월세 안심신탁사업도 연내 시범 추진한다.

올해 가계부채 증가율 목표 1.5%→3%…늘어난 여력은 실수요에 활용

가계부채 관리 목표는 기존보다 탄력적으로 조정한다.

정부는 주택공급 확대와 청년·실수요자 지원 필요성을 감안해 2026년 가계부채 총량 증가율을 당초 1.5%에서 3% 수준으로 관리할 계획이다. 다만 증가한 대출 여력은 주택공급 촉진과 청년 주거안정, 실수요자 자금 애로 해소 등 정책 목적에 활용한다.

특히 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 과정에서 발생하는 연계대출은 일반적인 가계대출 총량관리와 구분해 세심하게 관리한다. 청년과 무주택자 등 실수요자의 주택 구입 및 전월세 대출 역시 총량관리 과정에서 과도하게 위축되지 않도록 필요한 자금을 공급한다.

금융당국은 투기적 대출수요는 억제하면서도 주택을 실제로 공급하고 구입하는 데 필요한 금융은 원활하게 공급한다는 ‘핀셋형 관리’를 유지한다는 방침이다.

정부, 총리 주재 공급점검회의 신설…주간 단위로 이행상황 관리

대책이 발표에 그치지 않도록 범정부 공급관리 체계도 가동한다.

국무총리가 주재하는 ‘범정부 주택 신속공급 점검회의’를 신설해 주택공급 일정을 직접 점검하고 부처 간 협의가 필요한 주요 사안을 조정한다. 국무조정실 국무2차장이 주재하는 실무회의와 국토교통부 1차관이 단장을 맡는 ‘신속 공급 혁신단’도 운영한다.

국무조정실에는 주택 신속공급 점검팀을 신설하고 주택공급 상황판을 설치한다. 지구별·사업별·주간 단위로 공급 진행 상황을 점검해 지연 요인을 신속하게 해소한다.

국토교통부는 개발사업 신속 인허가센터도 확대 개편하고 LH 주택공급특별대책추진단의 기능도 강화할 예정이다.

정부는 이번 대책을 통해 기존 9·7 대책의 이행력을 높이는 동시에 수도권 23만호+α의 추가 공급 효과를 확보한다는 목표다. 세부 공급 효과는 신규 공공주택지구 지정 10만호+α, 비주택용지 주택 전환 1만5000호, 군사시설보호구역 규제 완화에 따른 약 4000호, 도심 공공주택 복합사업과 소규모 정비사업 확대, 민간공급 금융·세제 지원 등을 합쳐 추가 착공 물량을 확보하는 구조다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “주택공급 정상화를 위해 공공이 할 일은 더욱 신속히 추진하고, 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감히 지원한다는 원칙”을 강조했다. 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 적기에 공급하겠다는 설명이다.

이억원 금융위원장은 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에게 실질적인 도움이 되는지를 끝까지 확인하겠다고 밝혔다.

임기근 국무조정실장은 이번 부동산 대책의 핵심을 ‘공급’으로 규정하면서 시장 신뢰 회복의 관건은 대책의 실행에 있다고 강조했다. 정부는 이를 위해 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동한다는 방침이다.

결국 이번 대책의 성패는 발표된 물량이 실제 착공과 입주로 얼마나 빠르게 연결되느냐에 달려 있다. 정부는 공공택지의 공급 속도를 앞당기고 민간 PF의 자금줄을 넓히는 동시에 청년과 실수요자에게는 금융 문턱을 낮추는 방식으로 공급과 수요를 동시에 관리한다는 전략이다. 수도권 주택시장 안정과 주거 사다리 회복이라는 정책 목표가 실제 시장에서 체감되기 위해서는 향후 각 사업장의 인허가와 착공 일정이 계획대로 이행되는지가 핵심 변수로 떠오를 전망이다.

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