정부가 수도권 주택 공급난 해소를 위해 신규택지 10만호를 포함한 23만호+α 규모의 추가 공급에 나선다. 공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 31개월 줄이고, 재개발·재건축과 민간 주택사업의 조기 착공을 끌어내기 위한 세제·금융·규제 인센티브도 대폭 확대한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 자금지원은 47조8000억원+α까지 늘린다.

정부는 13일 정부서울청사에서 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장, 임기근 국무조정실장, 이형일 재정경제부 1차관이 참석한 가운데 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’과 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다.

이번 대책은 2022년 이후 이어진 주택 공급 위축을 해소하는 데 초점을 맞췄다. 공급 물량을 늘리는 데 그치지 않고 공급 속도와 배분 구조를 함께 손질한다. 민간 공급 생태계를 복원하는 동시에 기존 수요관리 기조를 유지하고 청년 등 실수요자에 대한 금융지원은 강화한다.

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만호 착공 목표의 이행력을 높이는 한편 수도권에 23만호+α를 추가 공급한다. 추가 공급 물량에는 신규택지 10만호가 포함된다.

정책의 또 다른 축은 ‘속도’다. 정부가 자료 6쪽에서 제시한 주택 신속공급 방안은 공공택지 공급 확대, 도심 공급 확대, 민간 공급 금융·세제 지원 및 규제 완화, 전월세 부담 완화 등 주거 사다리 강화, 추진체계 강화 등 5개 분야로 구성됐다.

공공택지에는 최단기 착공모델을 도입한다. 택지 발표 이후 실제 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄인다. 1·29 공급방안 대상 부지 가운데 과천과 태릉은 2029년 착공하고 나머지 부지도 2030년 안에 착공한다는 계획이다.

우수 입지 신규 공공주택지구 지정과 비주택용지의 주택 전환 확대, 이미 매각된 공동주택용지의 신속 착공도 추진한다. 군사시설보호구역 완화에 따른 추가 공급과 지방공사의 기금지원 방식 개선도 병행한다.

조기 착공하면 세금·금리 부담 낮춘다

정부는 주택사업의 착공 시기를 앞당기기 위해 사업자에게 세제와 금융 인센티브를 제공한다.

재개발·재건축 사업이 2028년 안에 착공하면 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 상향한다. 재개발 사업시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산은 2년 안에 착공할 경우 취득세를 감면한다. 신규 관리처분인가 사업장은 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75%를 감면한다.

매입임대 사업에 대한 지원도 확대한다. 건설사업자가 취득하는 토지와 건물의 취득세를 2027년까지 70%, 2028년에는 50% 감면한다.

서울과 경기에서 2027년 안에 착공하는 일반 주택사업에는 PF 대출이자 1%포인트를 지원한다. 2028년 착공 사업은 0.5%포인트를 지원한다.

수도권에서 2027년 안에 주택법상 사업승인을 받으면 기부채납 부담을 4%포인트 완화한다. 2028년에는 2%포인트를 낮춘다. 전국 주거시설 가운데 2027년 안에 착공하는 사업은 개발부담금을 100% 면제하고 2028년 착공 사업은 50% 감면한다.

## 재개발 동의율 75%→70%…다가구·다세대 공급 문턱 낮춘다

민간 주택 공급을 회복하기 위한 규제 완화도 추진한다. 정부는 수도권 주택 공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 정상화가 전체 공급 확대의 핵심이라고 판단했다.

재개발·재건축에서는 이주비 대출의 LTV 산정 방식을 개선한다. 재개발 조합설립 동의율은 기존 75%에서 70%로 낮춘다.

소형주택을 전체 세대수의 3분의 2 이상 공급하는 경우 공원·녹지 기부채납 기준도 세대당 3㎡에서 2㎡로 완화한다. 5년간 한시적으로 적용한다.

다가구·다세대주택의 건축기준도 완화한다. 면적 기준은 660㎡ 미만에서 1000㎡ 미만으로 확대하고 다가구주택의 층수 기준은 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정한다. 일조 규제를 손질해 4~5층의 수직 건축도 허용한다.

소형 신축 일반주택을 주택 수에서 제외하는 세제 특례는 2027년에서 2028년까지 연장한다.

## 공공분양 15% 지분적립·수익공유형…청년 주거 사다리 강화

청년과 신혼부부 등 실수요자를 위한 공급 방식도 다양해진다.

정부는 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형과 수익공유형 등 부담 가능한 주택으로 공급한다. 초기 자금 부담을 낮춰 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대한다는 취지다.

보편형 공공임대주택 유형도 신설한다. 20년 이상 장기간 운영하는 공공지원민간임대 모델을 도입하고 ‘청년 보편형 전세임대’ 제도도 새로 만든다.

자료 7쪽 인포그래픽은 정책 수혜 대상을 ‘집 짓는 사람’, ‘집 사는 사람’, ‘집 빌리는·빌려주는 사람’으로 구분하고 있다. 공급 사업자의 금융·세제 부담을 줄이는 동시에 실수요자의 내 집 마련과 임차인의 주거 안정을 함께 지원하겠다는 정책 방향을 담았다.

결혼에 따른 정책지원 불이익을 줄이는 ‘결혼 페널티 개선’도 추진한다. 전세보증금반환보증 보증료 지원 확대, 전월세 안심신탁사업, 무주택 청년 대상 정책모기지 등도 추진과제에 포함됐다.

## 부동산 PF에 47.8조원+α…멈춘 사업장 다시 돌린다

금융 대책은 주택 공급을 실제 착공으로 연결하는 데 무게를 뒀다.

정부는 부동산 PF 보증공급과 자금지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 확대한다. 정상 사업장의 자금 조달을 지원하는 동시에 부실·공사중단 사업장의 정상화를 촉진한다.

PF 보증은 올해 23조원, 내년 33조원을 집중 공급한다. 캠코 PF정상화펀드 3조원을 마중물로 활용하고 은행·보험권 신디케이트론을 5조원 규모로 운용한다. 금융업권 자체펀드는 10조원으로 확충한다.

정비사업 보증상품도 신설한다. 이주비 대출의 LTV 산정 방식을 합리화하고 주거사업장 자기자본비율 규제 시행 시기는 기존 2027년에서 2029년으로 한시 유예한다.

자료 8쪽 금융 종합대책 요약에서는 공적보증을 통한 정상 사업장 자금지원 확대와 캠코펀드 등을 통한 부실사업장 정상화, PF·건설부문 시장안정 프로그램 집행, 금융·건설업계 정례 소통, PF·건설사 금융애로 해소센터 설치 등을 주요 과제로 제시했다.

 대출 수요관리는 유지…청년·실수요자는 ‘핀셋 지원’

공급 확대가 대출을 통한 투기 수요로 연결되는 것을 막기 위한 관리도 병행한다.

정부는 전세대출 관리를 강화하고 DSR 소득 산정 기준을 합리화한다. 주택담보대출 관련 자본규제도 강화해 과도한 주택대출 취급을 억제한다.

반면 청년과 실수요자에게는 맞춤형 지원을 확대한다. 청년의 다양한 주거 형태를 지원하는 ‘청년 주거지원 3종 세트’를 출시하고 보금자리론의 결혼 페널티도 개선한다.

2026년도 가계부채 총량 증가율 관리 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정한다. 늘어난 대출 여력은 주택 공급 촉진과 청년 주거안정, 실수요자의 금융 애로 해소 등 정책적 목적에 활용한다는 방침이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 국민 주거 안정을 위해 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 중요하다며 공공이 담당할 분야는 신속하게 추진하고 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감하게 지원하겠다는 방침을 밝혔다.

이억원 금융위원장은 이번 대책이 주택 공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다며 보증 확대와 대규모 자금지원이 실제 착공으로 연결되는지를 점검하고 부족한 부분은 보완하겠다고 밝혔다.

임기근 국무조정실장은 이번 부동산 대책의 핵심을 ‘공급’으로 규정했다. 신속한 주택 공급과 시장 신뢰 회복을 위해서는 정책 발표보다 실행이 중요하다는 입장이다.

정부는 이에 따라 국무총리 주재 ‘범정부 주택 신속공급 점검회의’를 신설한다. 국무총리가 직접 공급 일정을 점검하고 부처 간 협의가 필요한 중대 사안을 조정한다.

‘주택 신속공급 실무회의’와 국토교통부 1차관을 단장으로 하는 ‘신속 공급 혁신단’도 가동한다. 주택공급 상황판을 설치하고 국무조정실에 신설되는 ‘주택 신속공급 점검팀’이 사안별·지구별·주간 단위로 사업 진행 상황을 관리한다.

결국 이번 대책의 성패는 발표된 23만호+α가 얼마나 빠르게 실제 착공과 입주로 이어지느냐에 달려 있다. 공급 물량 확대와 규제 완화, 대규모 PF 금융지원이 맞물리면서 주택사업의 속도를 높일 여건은 마련됐다. 향후 시장에서는 신규택지의 구체적인 입지와 공급 일정, 정비사업의 사업성 변화, 청년·실수요자 금융지원의 세부 조건을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

문의 : 부잔감 tel : 010-5267-5072