PF 규제 2년 늦추고 보증 33조 집중 주택공급 막힌 ‘돈줄’ 푼다

주거사업 PF 자기자본비율 규제 2029년으로 유예

정부가 수도권 주택공급의 속도를 끌어올리기 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 정비사업 금융 규제의 문턱을 낮춘다. 내년부터 시행할 예정이던 주거사업장의 PF 자기자본비율 규제를 2년 유예하고, 재건축 재개발 이주비대출의 담보가치 산정 기준도 기존 토지 건물에서 정비사업 이후 들어설 신축주택 가치로 바꾼다. 주택공급 관련 금융지원은 현재 26조3000억원에서 ‘47조8000억원+a’로 대폭 확대한다. 사업성이 있어도 자금 조달에 막혀 멈춰선 주택사업장의 ‘금융 동맥’을 뚫어 공급 속도를 높이겠다는 구상이다.

정부가 개발제한구역(그린벨트)을 포함한 신규 택지 10만가구 등 수도권에 23만가구 이상의 추가 공급 계획을 발표한 가운데 금융당국도 자금 공급 확대에 나섰다. 신규 택지지구로 선정된 경기 남양주시 와부읍 고려대학교 덕소농장 일대도 향후 수도권 주택공급 확대의 한 축을 담당하게 된다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 공급계획을 내놓는 데 그치지 않고 실제 착공과 사업 추진으로 이어질 수 있도록 PF와 정비사업 금융의 병목을 해소하는 데 초점을 맞췄다.

 주거 PF 자기자본 규제 2년 유예 2029년부터 적용

이번 대책에서 시장의 관심이 가장 집중된 부분은 PF 자기자본비율 규제다.

금융당국은 시행사의 PF 자기자본비율 규제 도입 시기를 당초 내년에서 2029년으로 2년 늦추기로 했다. 당초 내년 5%를 시작으로 자기자본비율을 단계적으로 높여 2030년 20%까지 확대할 계획이었지만, 주택공급 위축에 대한 우려가 커지면서 시행 시점을 조정한 것이다.

다만 유예 대상은 모든 부동산 개발사업이 아니다. 주택을 공급하는 ‘주거사업장’에 한해 한시적으로 적용한다.

PF 자기자본비율 규제는 ‘제2의 레고랜드 사태’와 같은 PF발 금융시장 불안을 막기 위해 추진해온 제도다. 금융당국으로서는 PF 건전성 강화라는 정책 방향을 유지하면서도 당장 주택공급을 위축시킬 수 있는 충격은 줄이는 절충안을 선택한 셈이다.

구체적인 적용 방식과 세부 기준은 금융업권과 관련 협회 등의 의견을 수렴한 뒤 연내 발표할 예정이다.

 이주비대출 담보가치 ‘현재 집’ 아닌 ‘신축 집’으로 본다

재건축 재개발 사업을 가로막아온 이주비대출 규제도 손질한다.

주택담보인정비율(LTV) 40% 기준 자체는 유지한다. 대신 대출한도를 결정하는 담보가치 산정 방식을 현실화한다.

현재는 정비사업이 끝나기 전 조합원이 보유하고 있는 기존 토지와 건물 가치를 기준으로 이주비대출 규모를 산정한다. 앞으로는 재건축·재개발이 끝난 뒤 들어설 신축주택의 추산 가치를 기준으로 대출 가능액을 판단하게 된다.

같은 LTV 40%를 적용하더라도 담보가치의 기준이 높아질 수 있어 실제 조합원이 받을 수 있는 이주비대출 한도가 확대되는 효과가 예상된다.

특히 기존 주택가격이 상대적으로 낮아 이주비 마련에 어려움을 겪었던 강북권 정비사업장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 새로운 기준은 오는 31일부터 시행될 예정이다.

이주비대출만으로 필요한 자금을 충당하기 어려운 조합원을 위한 추가 안전판도 마련한다.

주택금융공사가 보증하는 ‘추가 이주비 대출 보증 상품’을 신설한다. 내년 1월 시행을 목표로 하고 있으며, 사업장별 예상 이주비 수요를 고려해 보증한도를 산출할 방침이다.

정비사업에서 이주는 착공으로 넘어가기 위한 핵심 단계다. 조합원의 이주자금 조달이 막히면 철거와 착공 일정도 연쇄적으로 늦어진다. 금융당국이 이주비 규제를 직접 손본 배경에도 이런 공급 병목 문제가 자리 잡고 있다.

주택공급 금융지원 26조3000억원→‘47조8000억원+a’

정부는 규제 완화와 함께 자금 공급 규모도 대폭 확대한다.

현재 26조3000억원 수준인 주택공급 관련 금융지원 규모를 ‘47조8000억원+a’까지 늘린다.

주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증이 핵심이다. 향후 3년간 공적보증 규모를 연평균 13조1000억원에서 28조7000억원으로 약 2.2배 확대한다.

특히 착공 예정 물량이 가장 적을 것으로 예상되는 2027년에는 33조원을 집중적으로 공급한다. 공급절벽 우려가 커지는 시기에 금융지원을 집중해 사업장의 착공 시점을 최대한 앞당기겠다는 전략이다.

정부가 단순한 인허가 물량보다 ‘실제 착공’에 정책의 무게를 두기 시작했다는 점도 주목된다. 택지를 확보하고 인허가를 받더라도 PF가 실행되지 않으면 주택은 시장에 공급될 수 없다. 결국 공급대책의 성패가 금융시장 정상화와 맞물려 있다는 판단이다.

부실 PF 정상화에 ‘3조원+a’ 신디케이트론 5조원 확대

부실 또는 부실 우려가 있는 PF 사업장의 정상화를 위한 자금도 크게 늘어난다.

한국자산관리공사(캠코)의 PF 정상화 지원펀드를 ‘3조원+a’ 규모로 새롭게 조성한다. 공급 규모가 3조원으로 확대되면 최소 1만8000가구 이상의 주택공급이 가능할 것으로 금융당국은 기대하고 있다.

은행 보험업권이 자체적으로 조성한 신디케이트론도 현재 1조원에서 5조원으로 확대한다. 여러 금융회사가 공동으로 자금을 공급하는 방식으로, 일시적인 자금난에 빠졌지만 정상화 가능성이 있는 사업장의 회생 속도를 높이는 역할을 맡는다.

신디케이트론 공급 규모가 5조원으로 늘어나면 최소 2만가구 이상의 공급 여력을 확보할 수 있을 것으로 추산된다.

금융권 자체 PF 펀드도 현재 7조3000억원에서 10조원으로 확대한다.

결국 신규 사업장에는 공적보증을 확대하고, 진행 중인 사업장에는 PF 금융을 공급하며, 부실 사업장은 정상화 펀드와 신디케이트론으로 되살리는 다층적인 금융지원 체계를 구축하겠다는 것이다.

업계 “공급 생태계 복원 신호” 실제 자금 집행이 관건

주택 개발업계는 이번 대책이 얼어붙은 주택공급 시장에 일정 부분 숨통을 틔울 것으로 보고 있다.

현재 개발사업 현장에서는 토지를 매입하는 초기 단계의 브릿지론은 물론 본PF 전환까지 어려움을 겪는 사업장이 적지 않다. 사업성이 있는 현장도 금융회사의 보수적인 심사와 자금조달 비용 상승 등으로 사업 추진에 어려움을 겪어왔다.

특히 업계는 금융당국이 PF 건전성 관리뿐 아니라 주택공급 생태계 복원에 정책의 무게를 두기 시작했다는 점을 긍정적으로 평가하고 있다.

개발업계 고위 관계자는 “그간 PF 규제와 이주비대출 등의 문제를 금융당국에 건의했으나 받아들여지지 않았다”며 “이번 대책을 보면 금융당국이 공급 생태계 붕괴를 심각하게 인식하고 있다는 것을 보여준다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정비사업 이주비대출 등 업계 요청사항이 상당 부분 반영됐다”며 “국토부는 물론 정부 부처 간에 민간 부문 활성화가 중요하다는 것을 인식한 것이 의미가 깊다”고 말했다.

시장에서는 이번 대책의 효과가 결국 ‘얼마나 빨리 현장에 돈이 도느냐’에 달려 있다고 보고 있다.

PF 자기자본 규제를 늦추는 것만으로 신규 사업이 자동으로 살아나는 것은 아니다. 사업성이 떨어지는 현장은 금융지원 확대에도 자금 조달이 쉽지 않을 수 있다. 공사비와 토지가격, 금융비용 등 사업성을 압박하는 요인도 여전히 남아 있다.

그럼에도 PF 자기자본 규제 유예와 이주비대출 기준 개선, 공적보증 확대, 부실사업장 정상화 자금 공급이 동시에 추진된다는 점에서 공급시장에 미치는 파급력은 적지 않을 전망이다.

정부가 수도권 신규 택지 확보라는 ‘공급의 땅’을 마련한 데 이어 PF와 정비사업 금융이라는 ‘공급의 돈줄’까지 풀기 시작한 것이다. 앞으로 관건은 발표된 47조8000억원+a 규모의 금융지원이 실제 사업장의 착공과 주택공급 확대로 얼마나 빠르게 연결되느냐에 달려 있다.

문의 : 031-563-2114