서울 아파트 분양가 3.3㎡당 8000만원 돌파 전용 84㎡ 평균 19억원

공사비 땅값 금융비용 동반 상승 전국 분양가도 2021년 조사 이후 최고

서울 전용 84㎡ 평균 19억972만원 전국 평균의 2.7배

서울 민간 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 8000만원을 넘어섰다. 공사비와 토지비 상승에 원자재·인건비, 금융조달 비용까지 뛰면서 새 아파트를 짓는 데 드는 비용이 분양가를 밀어 올리고 있다. 일부 초고가 단지의 공급까지 겹치면서 서울과 지방의 분양가 격차도 한층 벌어지는 모습이다.

10일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난달 서울 민간 아파트 전용면적 기준 평균 분양가는 ㎡당 2422만원으로 집계됐다. 3.3㎡당으로 환산하면 약 8007만원이다.

상승 속도도 가파르다. 서울 평균 분양가는 한 달 전보다 3.09% 올랐고, 지난해 같은 달과 비교하면 24.16% 상승했다. 1년 사이 20% 넘게 뛰면서 서울 새 아파트의 가격 부담이 더욱 커진 셈이다.

서울만의 현상도 아니다. 지난달 전국 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 864만원을 기록했다. 전월보다 0.72%, 전년 동월과 비교해서는 9.59% 상승한 수준이다.

전국 평균 분양가는 지난 4월 ㎡당 845만원에서 5월 855만원, 6월 858만원, 7월 864만원으로 석 달 연속 상승했다. 리얼하우스가 관련 조사를 시작한 2021년 이후 가장 높은 수준이다.

수요자들이 선호하는 전용면적 84㎡의 가격을 보면 서울 분양시장의 높은 진입 장벽이 더욱 선명하게 드러난다.

지난달 서울 민간 아파트 전용 84㎡의 평균 분양가는 19억972만원으로 집계됐다. 지난해 같은 달 16억8761만원과 비교하면 13.1% 올랐다. 같은 면적의 전국 평균 분양가인 7억1820만원과 비교하면 서울이 약 2.7배 비싸다.

공급은 오히려 줄었다. 지난달 전국에서 신규 공급된 민간 아파트는 24개 단지, 1만3059가구로 집계됐다. 전월보다 14% 감소했다. 분양가는 오르는 반면 신규 공급 물량은 줄어든 것이다.

서울 분양가, 왜 이렇게 올랐나

분양가 상승의 배경에는 한 가지 요인만 있는 것이 아니다. 공사비와 토지비, 원자재 가격, 인건비, 금융조달 비용 등이 복합적으로 영향을 미친 것으로 분석된다.

특히 서울은 사업비에서 토지비가 차지하는 비중이 크다. 도심의 높은 땅값이 분양원가에 반영될 수밖에 없는 구조다. 여기에 건설 현장의 공사비 부담도 커졌다.

러시아·우크라이나 전쟁 이후 주요 건설자재 가격이 상승했고 인건비도 올랐다. 고금리 국면에서 사업 추진에 필요한 금융비용까지 증가하면서 시행사와 건설사의 원가 부담이 커졌다. 이러한 비용이 누적되면서 최종 분양가격을 끌어올리는 요인으로 작용했다.

일부 초고가 단지의 분양도 서울 평균 가격을 끌어올린 요인으로 꼽힌다. 평균 분양가는 개별 사업장의 입지와 상품, 공급가격에 영향을 받기 때문에 고가 단지의 공급이 집중되는 시기에는 전체 평균도 큰 폭으로 움직일 수 있다.

서울 핵심 지역을 중심으로 이어지는 청약 수요 역시 변수다. 입지가 좋은 새 아파트에 수요가 몰리는 상황에서는 공급자가 높은 분양가격을 책정할 여지가 커질 수 있다.

결국 서울 분양시장은 높은 토지가격과 공사원가 상승, 금융비용 부담, 제한적인 신규 공급, 핵심 지역의 청약 수요가 맞물리는 구조에 놓여 있다.

3.3㎡당 평균 분양가가 8000만원을 넘어선 것은 단순히 하나의 가격 지표가 상승했다는 의미에 그치지 않는다. 전용 84㎡ 평균 분양가격이 이미 19억원을 넘어선 만큼 실수요자의 자금 부담도 그만큼 커졌다는 의미다.

향후 서울 분양가의 방향은 공사비와 토지가격, 금리, 신규 공급 물량에 따라 달라질 전망이다. 다만 건설 원가와 토지비가 단기간에 크게 떨어지기 어렵다면 서울 새 아파트의 높은 분양가가 당분간 이어질 가능성도 있다.

문의 : 031-563-2114