증산4구역 현물보상 공급계획이 공개되면서 토지등소유자들의 관심이 ‘이익공유형 공공분양’에 쏠리고 있다. 특히 공급계획표에 표시된 50%·60%·70%·80%가 무엇을 뜻하는지, 50%형을 선택하면 집값뿐 아니라 향후 시세차익도 절반씩 나누는 것인지 궁금증이 커지고 있다.

수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 이어온 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 “50%·60%·70%·80%는 우선 권리자 공공분양 추정가격을 기준으로 한 초기 공급가격 수준을 의미한다”며 “향후 처분손익은 별도의 관련 기준과 최종 계약조건에 따라 정산되는 만큼 공급비율을 곧바로 이익 배분비율로 해석해서는 안 된다”고 말했다.

핵심은 분명하다. 증산4구역 이익공유형 705세대는 일반청약 물량이 아니라 토지등소유자를 대상으로 하는 ‘권리자 이익공유형 공공분양’이다.

증산4구역 총 3,509세대…이익공유형 705세대

최근 공개된 현물보상 공급계획에 따르면 증산4구역은 총 3,509세대 규모로 계획돼 있다.

권리자 공공분양이 2,372세대로 가장 많다. 권리자 이익공유형 공공분양은 705세대, 공공임대주택은 432세대다.

이 가운데 이익공유형 705세대는 일반분양과 구분된다. 공급계획표에도 ‘권리자 이익공유형 공공분양’으로 명시돼 있다. 증산4구역 토지등소유자를 위한 현물보상 공급방식 가운데 하나라는 의미다.

이익공유형 물량을 주택형별로 보면 전용 26㎡ 4세대, 31㎡ 52세대, 46㎡ 49세대, 59㎡ 459세대, 74㎡ 44세대, 84㎡ 97세대다.

전용 59㎡가 전체 이익공유형 물량의 상당 부분을 차지한다. 실수요자들의 관심이 높은 전용 84㎡도 97세대가 포함돼 있다.

다만 이는 현재 공개된 공급계획을 기준으로 한 수치다. 실제 공급대상과 최종 물량, 공급조건은 현물보상 심사와 후속 절차에 따라 달라질 수 있다.

50%·60%·70%·80%의 의미는 ‘초기 공급가격’

토지등소유자들이 가장 먼저 이해해야 할 것은 50%·60%·70%·80%의 의미다.

현재 공개된 공급계획을 기준으로 보면 이 숫자는 같은 주택형의 권리자 공공분양 추정 현물보상가격 대비 이익공유형의 초기 공급가격 수준을 나타낸다.

예를 들어 50%형은 권리자 공공분양 추정가격의 약 50% 수준, 80%형은 약 80% 수준에서 초기 공급가격이 책정되는 구조다.

따라서 비율이 낮을수록 입주자가 처음 부담해야 하는 금액은 줄어든다. 반대로 비율이 높아질수록 초기 부담은 커진다.

그러나 이 비율을 소유지분이나 향후 시세차익 배분비율과 동일하게 봐서는 안 된다.

전용 84㎡, 50%형 약 5억6,532만원

전용 84㎡를 사례로 보면 차이가 뚜렷하다.

전용 84㎡의 권리자 공공분양 추정 현물보상가격은 약 11억3,063만원이다.

이익공유형으로 공급받을 경우 50%형은 약 5억6,532만원이다. 60%형은 약 6억7,838만원, 70%형은 약 7억9,144만원, 80%형은 약 9억451만원이다.

50%형과 80%형의 초기 공급가격 차이는 약 3억3,919만원에 달한다.

초기 자금 부담만 놓고 보면 50%형의 장점이 분명하다. 다만 현재 공개된 금액은 모두 ‘추정 현물보상가격’이다.

최종 공급가격은 향후 분양가 심의와 사업비, 설계 변경, 인허가 등 사업 진행 과정에 따라 달라질 수 있다.

가장 많은 전용 59㎡…50%형 약 4억7,790만원

이익공유형 705세대 가운데 가장 많은 물량이 배정된 전용 59㎡도 관심이 높다.

전용 59㎡의 권리자 공공분양 추정 현물보상가격은 약 9억5,580만원이다.

이익공유형 추정가격은 50%형 약 4억7,790만원, 60%형 약 5억7,348만원, 70%형 약 6억6,906만원, 80%형 약 7억6,464만원이다.

50%형과 80%형의 초기 공급가격 차이는 약 2억8,674만원이다.

결국 이익공유형은 낮은 비율을 선택할수록 입주 단계에서 필요한 자금을 줄일 수 있다는 특징이 있다. 다만 초기 가격만으로 어느 유형이 유리한지를 판단하는 것은 위험하다.

왜 이익공유형을 도입했나…초기 자금 부담 낮추는 구조

이익공유형의 취지는 권리자의 초기 주택 취득 부담을 낮추는 데 있다.

권리자 공공분양 가격을 처음부터 전액 부담하기 어려운 토지등소유자도 보다 낮은 초기 공급가격을 통해 내 집 마련을 검토할 수 있도록 한 것이다.

쉽게 말해 처음 필요한 자금 부담을 줄이는 대신 향후 주택을 처분할 때 발생하는 손익을 사전에 정해진 기준에 따라 공공과 정산하는 구조다.

10억원짜리 자산을 취득하려 하지만 당장 마련할 수 있는 자금이 5억원뿐인 경우를 생각하면 이해하기 쉽다. 다른 주체가 일정 부분을 함께 부담해 초기 진입장벽을 낮추고, 이후 처분 단계에서 계약에 정한 방식대로 손익을 정산하는 개념과 비슷하다.

다만 실제 이익공유형은 개인 간 공동투자와 동일한 제도가 아니다. 소유권 구조와 처분방식, 정산공식, 손실 처리 등은 최종 공급공고와 계약조건을 기준으로 판단해야 한다.

50%형이면 시세차익도 절반씩 나눌까

가장 흔한 오해가 바로 이 부분이다.

50%형이라고 해서 향후 시세차익을 LH와 무조건 50대 50으로 나눈다고 단정할 수 없다.

현재 공급계획표의 50%는 초기 공급가격 수준을 나타내는 숫자다.

향후 실제 처분손익은 최초 공급가격과 실제 처분가격, 계약상 인정되는 비용, 보유기간, 적용되는 처분조건, 관련 제도와 계약상 정산공식 등에 따라 계산될 수 있다.

따라서 ‘60%형이면 LH가 이익의 40%를 가져간다’거나 ‘80%형이면 공공 몫이 20%다’라는 식의 단순 계산은 적절하지 않다.

현 단계에서는 ‘향후 주택 처분손익을 관련 기준과 계약조건에 따라 LH와 정산하는 방식’으로 이해하는 것이 가장 정확하다.

LH가 나머지 금액을 빌려주는 대출도 아니다

이익공유형을 일반적인 주택담보대출과 혼동해서도 안 된다.

설명의 편의를 위해 LH가 나머지 부담을 함께한다고 표현할 수 있지만, LH가 부족한 자금을 대출해주고 나중에 원금만 돌려받는 구조는 아니다.

초기 공급가격을 낮추는 대신 향후 처분 과정에서 손익을 정산하는 방식이다. 단순 대출도 아니고, 아무 조건 없는 할인분양도 아니다.

50%형이 가장 유리한지는 사람마다 다르다

숫자만 보면 50%형이 가장 매력적으로 보일 수 있다. 초기 부담이 가장 낮기 때문이다.

그러나 모든 토지등소유자에게 50%형이 최선의 선택이라고 볼 수는 없다.

현재 자금 여력이 부족하고 장기간 실거주할 계획이라면 낮은 비율의 이익공유형이 도움이 될 수 있다.

반대로 초기 자금 마련이 가능하고 향후 자산가치와 처분조건을 중요하게 생각한다면 70%·80%형이나 권리자 공공분양까지 함께 비교할 필요가 있다.

판단의 기준은 크게 세 가지다.

첫째는 자금이다. 공급가격만 볼 것이 아니라 발코니 확장비와 취득 관련 세금, 이주 기간의 주거비, 대출이자 등 실제 입주까지 필요한 비용을 함께 계산해야 한다.

둘째는 실거주 계획이다. 입주 후 얼마나 오래 거주할 것인지, 가족의 직장과 학교 등 생활권이 맞는지, 향후 다른 지역으로 이동할 가능성이 있는지 살펴봐야 한다.

셋째는 처분조건이다. 거주의무와 전매 제한, 처분 가능 시기, 손익 산정과 정산방법을 이해한 뒤 선택해야 한다.

신청 전 반드시 확인해야 할 10가지

현물보상 신청을 앞둔 토지등소유자라면 공급가격보다 먼저 자신의 공급자격과 계약조건을 확인할 필요가 있다.

확인해야 할 사항은 ▲본인이 실제 이익공유형 공급대상인지 ▲선택 가능한 주택형과 공급비율 ▲50%·60%·70%·80% 중 자유로운 선택이 가능한지 ▲거주의무와 전매 제한 ▲주택 처분 가능 시기 ▲처분가격과 이익 산정방식 ▲정산 시 인정되는 필요비용 범위 ▲손실 발생 시 처리방법 ▲상속·증여 시 적용조건 ▲최종 현물보상가격과 추가 부담금 등이다.

특히 공급계획표에 네 가지 비율이 제시돼 있다는 이유만으로 모든 권리자가 원하는 비율을 자유롭게 선택할 수 있다고 미리 판단해서는 안 된다.

개인별 자격과 권리관계, 신청 결과, 공급물량 등에 따라 실제 선택 가능한 유형은 달라질 수 있다.

“싼 유형 찾기보다 내 상황에 맞는 유형 찾아야”

심미선 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표는 “최근 상담을 하다 보면 ‘50%형이 좋으냐, 80%형이 좋으냐’는 질문을 많이 받는다”며 “그러나 다른 사람이 어느 유형을 선택하는지보다 본인의 자금 여력과 실거주 계획, 장기 보유 여부, 향후 처분조건을 감당할 수 있는지를 먼저 살펴야 한다”고 말했다.

이어 “이익공유형은 단순히 싸게 분양받는 주택이 아니다”며 “초기 부담을 낮춰 주택을 마련할 수 있도록 하는 대신 향후 처분손익을 계약에서 정한 기준에 따라 LH와 정산하는 공급방식이라는 점을 이해해야 한다”고 강조했다.

증산4구역 이익공유형을 둘러싼 판단의 핵심도 여기에 있다.

50%·60%·70%·80% 가운데 단순히 가장 싼 유형을 찾는 문제가 아니다. 현재 감당할 수 있는 자금과 입주 이후의 삶, 장기적인 자산계획을 함께 놓고 선택해야 한다.

현물보상은 한 번의 선택이 향후 주거와 자산계획에 장기간 영향을 미칠 수 있다. 공급가격만 보고 서둘러 결정하기보다 자신의 권리가액과 추가 자금, 실거주 계획, 처분조건을 각각 대입해 비교하는 과정이 필요하다.

무엇보다 최종 선택 전에는 최신 공식 공고와 계약조건을 반드시 확인해야 한다.

※ 본문에 기재된 세대수와 가격은 제공된 현물보상 공급계획 자료를 기준으로 작성했다. 추정 현물보상가격과 공급조건은 향후 심의와 사업 진행 과정에서 변경될 수 있으므로 최종 결정 전 최신 공식 공고를 확인해야 한다.

문의:심미선(010-2004-5572)