서울 아파트 경매도 달아올랐다 15억원 이하 나오면 응찰자 몰려

낙찰가율 101% 4개월 연속 감정가 웃돌아

대출 가능한 중저가 정비사업 단지에 매수세 집중

문정시영 40명 경쟁 감정가보다 64% 높은 13억1200만원 낙찰

안양 군포도 낙찰가율 100% 훌쩍 서울 수요 경기로 확산

서울 아파트값 상승세가 경매시장까지 달구고 있다. 감정가보다 비싸게 아파트를 낙찰받는 현상이 넉 달째 이어졌다. 특히 대출 활용이 가능한 15억원 이하 아파트와 재건축·리모델링 등 정비사업 기대감이 있는 단지에는 수십 명의 응찰자가 몰렸다. 일반 매매시장에서 매수 시기를 놓친 수요가 경매시장으로 이동하는 모습도 뚜렷해지고 있다.

6일 경 공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2026년 7월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.0%로 집계됐다. 전월보다 0.7%포인트 낮아졌지만 4개월 연속 100%를 넘어섰다.

낙찰가율이 100%를 웃돈다는 것은 평균 낙찰가격이 법원이 산정한 감정가보다 높다는 의미다. 경매라고 해서 반드시 시세보다 싸게 살 수 있다는 공식이 서울 아파트 시장에서는 더 이상 쉽게 통하지 않고 있는 셈이다.

매수세가 가장 강하게 몰린 곳은 감정가 15억원 이하이면서 정비사업을 추진하는 단지였다.

대표적인 사례가 서울 송파구 문정시영이다. 이 단지 전용면적 46㎡는 감정가 8억원보다 무려 64% 높은 13억1200만원에 낙찰됐다. 응찰자만 40명에 달했다. 지난달 서울 아파트 경매 물건 가운데 가장 많은 사람이 경쟁한 물건이다. 문정시영은 현재 리모델링 사업을 추진하고 있다.

서울 아파트 경매시장에 들어오는 물건 자체도 늘었다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 180건으로 전월보다 20% 증가했다. 그런데 물건이 늘어난 것보다 눈길을 끄는 대목은 낙찰률이다. 낙찰률은 38.3%로 전월보다 4.3%포인트 상승했다.

경매 물건이 증가했는데도 낙찰률까지 함께 올랐다는 것은 그만큼 사려는 사람이 늘었다는 의미로 해석할 수 있다. 서울 아파트값 상승세 속에서 일반 매매시장 진입 시기를 놓친 일부 수요가 상대적으로 가격 경쟁의 기회를 찾을 수 있는 경매시장으로 옮겨붙고 있다는 분석이 가능한 대목이다.

특히 15억원 이하 아파트에 관심이 쏠리는 데는 자금 조달 여건도 영향을 미치고 있다. 15억원 이하 아파트는 경락잔금대출을 최대 6억원까지 받을 수 있어 고가 주택과 비교하면 매수자가 부담해야 하는 현금 규모가 상대적으로 작다. 가격 상승 기대에 대출 활용 가능성까지 더해지면서 해당 가격대 물건에 응찰자가 몰리고 있는 것이다.

경기도 경매시장은 서울과 다소 다른 모습을 보였다.

지난달 경기도 아파트 낙찰가율은 86.8%로 전월보다 1.5%포인트 하락했다. 반면 낙찰률은 49.1%로 한 달 전보다 8.1%포인트 상승했다.

낙찰률은 크게 뛰었지만 낙찰가율이 떨어진 데는 의정부 지역 경매 물건의 영향이 컸다. 의정부에서 여러 차례 유찰된 법인 소유 아파트 40여 건이 낮은 가격에 잇따라 낙찰되면서 전체 낙찰률을 끌어올리는 동시에 평균 낙찰가율은 낮춘 것이다.

그러나 경기도 전체를 하나의 시장으로 보기는 어렵다. 서울 접근성이 좋으면서 상대적으로 규제 부담이 낮은 지역에서는 오히려 강한 매수세가 확인됐다.

안양시 만안구의 아파트 낙찰가율은 124.4%까지 치솟았다. 군포시도 112.9%를 기록했다. 두 지역 모두 감정가를 훌쩍 넘어선 가격에 낙찰이 이뤄졌다는 의미다.

서울에서 시작된 매수 열기가 경기도 일부 지역으로 번지고 있다는 신호로도 읽힌다. 서울 아파트 가격이 상승하고 자금 부담이 커지면서 서울 진입이 어려워진 일부 수요가 접근성이 좋은 비규제지역으로 눈을 돌리는 흐름이다.

일반 매매시장에서 나타나던 이른바 ‘밀려나는 수요’의 이동이 이제 경매시장에서도 뚜렷해지고 있는 셈이다. 서울에서는 15억원 이하와 정비사업 추진 단지가, 경기에서는 서울 접근성과 상대적으로 낮은 규제 부담을 갖춘 지역이 응찰자를 끌어들이고 있다.

결국 최근 경매시장의 숫자가 보여주는 방향은 분명하다. 경매 물건이 늘어나는 것만으로 시장이 약세라고 단정하기 어려워졌다. 서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 가격 경쟁력을 갖춘 물건에는 오히려 더 많은 매수자가 몰리고 있다. 감정가보다 얼마나 싸게 살 수 있느냐보다, 앞으로 가치가 오를 물건을 확보할 수 있느냐가 응찰자들의 판단을 좌우하는 시장으로 바뀌고 있다.

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