정부가 주택 수와 보유기간 중심의 부동산세제를 실제 거주 여부와 주택가액 중심으로 전환한다. 고가·비거주 주택의 세 부담은 높이는 대신 실거주 1주택자는 보호하고, 다주택자에게는 한시적인 매도 기회를 제공해 시장 매물 출회를 유도한다는 구상이다. 정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 이번 개편안에는 종합부동산세와 양도소득세, 지방 세컨드홈, 임대주택 특례 등 16개 부동산 과제가 포함됐다.

보유기간보다 실거주…양도세 장기공제 대수술

1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제는 ‘장기거주 소득공제’로 전환된다. 현재 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 적용하던 공제를 단계적으로 거주기간 중심으로 바꿔 2029년부터는 거주기간에 연 8%, 최대 80%를 적용한다. 다만 초고가 주택에 공제가 과도하게 집중되는 것을 막기 위해 공제액 한도는 2029년부터 10억 원으로 제한한다. 반면 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자는 양도세 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대된다. 정부는 보유만으로 세제 혜택을 받는 구조를 줄이고 장기 실거주를 유도한다는 방침이다.

실거주 1주택은 보호…고가·비거주 종부세 강화

종합부동산세는 주택 수보다 주택가액과 거주 여부를 중시하는 방식으로 개편된다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아져 시가 약 20억 원 이하 주택은 종부세 대상에서 제외될 전망이다. 반면 한 채를 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 기본공제가 9억 원으로 축소된다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 실거주 1주택자는 70%, 다주택자는 2028년까지 80%로 높인다. 고가 구간 세율은 단계적으로 인상하고 최고세율은 5%, 세 부담 상한은 150%에서 200%로 조정한다. 실수요자는 보호하되 ‘똘똘한 한 채’와 갭투자 등 비거주 목적의 보유 비용을 높이겠다는 의미다.

다주택자에게 2년 퇴로…지방 이전도 지원

보유세 강화에 앞서 다주택자의 매도를 유도하기 위한 출구도 마련됐다. 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 2027년과 2028년 양도세 중과세율을 한시적으로 낮게 적용받는다. 2주택자는 기본세율에 각각 5%포인트와 10%포인트, 3주택 이상은 10%포인트와 15%포인트를 가산하며 2029년부터 현행 중과세율로 복귀한다. 다만 조정대상지역 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 3년에서 2년으로 줄어든다. 지방 세컨드홈 특례는 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 확대되고, 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억 원까지 감면한다. 시장에서는 강화된 보유세와 한시적 양도세 완화가 실제 매물 증가로 이어질지가 최대 관건으로 꼽힌다.

김휘천기자: 010-2399-3574