두 달 만에 8천만원 뛰었다…고양창릉 분양가가 왕숙신도시에 보내는 경고

S-1·S-4블록 본청약 가격 면적별 5700만~8200만원 차이

사전청약 대비 84㎡ 약 2억원 올라…사업 지연·공사비 상승 부담 현실화

3기 신도시 공공분양 가격이 빠르게 오르면서 실수요자의 자금계획에도 경고등이 켜졌다. 

고양창릉신도시에서 약 두 달의 시차를 두고 공급된 S-1블록과 S-4블록의 본청약 분양가를 비교한 결과, 

전용면적에 따라 약 5700만원에서 8200만원의 차이가 발생한 것으로 나타났다.

그동안 공공분양은 민간분양보다 상대적으로 저렴한 내 집 마련 수단으로 인식됐다. 

그러나 최근 발표되는 3기 신도시 본청약 가격을 보면 공공분양 역시 공사비와 금융비용 상승의 영향에서 벗어나기 어렵다는 점이 확인된다.

비교 대상은 고양창릉 S-1블록과 S-4블록이다.

S-1블록은 2026년 4월 말 입주자모집공고를 거쳐 청약을 진행했다. 

총 494가구 규모로 조성되며 입주는 2029년 5월로 예정돼 있다. 

S-4블록은 2026년 6월 30일 입주자모집공고가 나왔다. 

사전청약 당첨자 접수는 7월 20일부터 21일까지 진행됐으며, 신규 청약 접수는 7월 27일부터 29일까지 실시된다. S-4블록은 총 1024가구 규모다.

두 단지의 모집공고 시차는 약 두 달에 불과하다. 하지만 분양가 차이는 예상보다 컸다.

전용 59㎡ 기준으로 S-1블록의 평균 분양가는 약 5억6700만원이었다. 

S-4블록은 약 6억2400만원으로 책정됐다. 단순 비교하면 약 5700만원 차이다.

전용 59㎡는 신혼부부와 생애최초 특별공급 수요자, 젊은 실수요자가 주로 관심을 갖는 면적이다. 

상대적으로 자금 부담이 낮은 면적에서도 두 달 만에 5000만원이 넘는 차이가 발생했다는 점은 가볍게 보기 어렵다.

전용 74㎡의 격차는 더 컸다.

S-1블록 전용 74㎡ 평균 분양가는 약 6억9000만원이었다. 

S-4블록은 약 7억6100만원으로 책정됐다. 차이는 약 7100만원이다.

전용 74㎡는 59㎡보다 넓고 84㎡보다 가격 부담이 낮아 최근 실수요자의 선호가 높아진 중간 면적이다. 

이 면적에서도 7000만원 이상의 분양가 차이가 발생했다.

가장 큰 차이는 이른바 ‘국민평형’으로 불리는 전용 84㎡에서 나타났다.

S-1블록 전용 84㎡ 평균 분양가는 약 7억8300만원이었다. 

반면 S-4블록은 약 8억6500만원으로 책정됐다. 약 8200만원 차이다.

LH가 발표한 S-4블록의 평균 분양가는 전용 59㎡ 6억2000만원대, 74㎡ 7억6000만원대, 84㎡ 8억6000만원대다. 

분양가상한제가 적용됐음에도 전용 84㎡ 가격이 8억원대 중반까지 올라섰다.

결국 고양창릉 S-1블록과 S-4블록은 약 두 달의 짧은 시차에도 면적별로 5700만~8200만원가량의 분양가 차이가 나타난 셈이다.

사전청약보다 2억원 가까이 오른 84㎡

이번 사례에서 더욱 주목해야 할 부분은 사전청약 추정 분양가와 본청약 확정 가격의 차이다.

과거 3기 신도시에서도 본청약 가격이 사전청약 당시 추정가보다 오르는 사례가 있었다. 

일반적으로 1억~1억5000만원가량 상승한 사례가 거론됐다. 그러나 고양창릉 S-4블록 일부 면적은 이보다 상승 폭이 더 커졌다.

전용 84㎡의 사전청약 당시 추정 분양가는 약 6억6700만원이었다. 

본청약 평균 분양가는 약 8억6500만원이다. 차이는 약 1억9800만원으로 2억원에 육박한다.

전용 74㎡도 본청약 가격이 사전청약 당시 추정가보다 약 1억7000만원 높아졌다.

사전청약 당시 가격을 기준으로 자금계획을 세운 당첨자라면 자기자본과 대출 규모를 전면적으로 다시 검토해야 하는 수준이다. 분양가 상승에 따라 계약금과 중도금, 잔금 부담도 함께 커지기 때문이다.

사업 지연과 공사비 상승이 분양가 밀어 올려

분양가 상승의 주요 원인으로는 사업기간 지연과 건설공사비 상승이 꼽힌다.

고양창릉 S-1블록의 입주예정일은 2029년 5월이다. 

S-4블록은 2030년 3월 입주가 예정돼 있다. 두 단지의 입주 시점은 약 10개월 차이가 난다. 

S-4블록은 당초 계획보다 사업기간이 늘어난 것으로 알려졌다.

사업기간이 길어지면 토지비와 금융비용, 자재비, 인건비 등 각종 사업비가 증가할 가능성이 커진다. 

공사 착공과 준공이 늦어질수록 물가와 건설비 상승분이 누적될 수 있다. 

이러한 비용은 결국 본청약 분양가에 반영되는 구조다.

최근 몇 년간 건설공사비가 크게 오른 상황에서 공공분양도 가격 상승 압력에서 자유로울 수 없다. 

공공택지에 분양가상한제가 적용되더라도 실제 사업에 투입되는 비용이 증가하면 최종 분양가는 높아질 수 있다.

공공분양도 ‘무조건 저렴하다’는 인식 바꿔야

이번 사례는 공공분양에 대한 기존 인식을 다시 살펴봐야 한다는 점에서 의미가 있다.

과거 공공분양은 주변 시세보다 확실히 저렴한 내 집 마련 기회라는 이미지가 강했다. 

현재도 민간분양이나 주변 신축 아파트 시세와 비교하면 가격 경쟁력을 갖춘 단지가 적지 않다.

그러나 사전청약 당시 제시된 추정 가격과 본청약 확정 가격의 차이가 커지고 있다는 점은 반드시 확인해야 한다.

사전청약에 당첨됐다고 해서 내 집 마련이 끝난 것은 아니다. 

본청약 시점에 확정된 분양가를 기준으로 계약금과 중도금, 잔금을 마련할 수 있는지 다시 판단해야 한다. 

대출 가능 금액과 소득 기준, 기존 부채, 입주 전 거주비용도 함께 계산해야 한다.

분양가만 볼 것이 아니라 전매제한과 실거주 의무도 살펴야 한다. 

고양창릉 S-4블록은 분양가상한제가 적용되며 당첨자 발표일로부터 전매제한 3년과 실거주 의무 3년이 적용된다.

고양창릉 사례, 남양주 왕숙신도시에도 시사점

고양창릉 사례는 남양주 왕숙신도시 청약을 준비하는 실수요자에게도 중요한 참고자료가 된다.

왕숙1지구와 왕숙2지구 역시 수도권 주택 공급을 위해 추진되는 3기 신도시다. 

현재 부지조성공사와 주택 공급 절차가 순차적으로 진행되고 있지만 실제 입주 시점은 공구와 블록별로 달라질 수 있다.

공식 사업 일정이 제시돼 있더라도 토지 보상과 문화재 조사, 기반시설 공사, 시공사 선정, 원자재 수급 등 여러 변수에 따라 준공과 입주 일정이 조정될 가능성이 있다.

사업이 지연되면 공사비와 금융비용, 전체 사업비가 늘어날 수 있다. 

사업비 증가는 본청약 분양가 상승 요인으로 작용한다.

따라서 왕숙신도시 청약을 준비하는 수요자는 사전청약 당시 가격이나 초기 추정 분양가만으로 판단해서는 안 된다.

본청약 입주자모집공고에 기재된 최종 분양가를 확인해야 한다. 

주변 신축 아파트와의 가격 차이도 비교해야 한다. 대출 규제와 금리, 자기자본 규모, 입주 전까지 발생할 주거비용도 함께 따져야 한다.

실수요자가 반드시 확인해야 할 네 가지

첫째, 사전청약 추정 분양가와 본청약 확정 분양가는 달라질 수 있다. 사전청약 가격을 확정 가격으로 간주해서는 안 된다.

둘째, 사업기간이 길어지면 분양가가 상승할 가능성이 있다. 공사비와 금융비용, 자재비, 인건비가 증가할 수 있기 때문이다.

셋째, 입주예정일이 늦어지면 전·월세 거주비와 대출이자 부담이 커질 수 있다. 입주 지연 가능성을 고려한 예비자금이 필요하다.

넷째, 공공분양도 주변 시세와 대출 가능 금액, 자기자본 규모를 함께 비교해야 한다. 분양가가 주변 시세보다 낮다는 이유만으로 무리하게 청약해서는 안 된다.

중개업계 “3기 신도시 전반에서 반복될 수 있는 문제”

이번 고양창릉 사례는 단순히 한 지역의 분양가가 오른 문제로만 보기 어렵다.

사업 지연과 공사비 상승, 금융비용 증가가 이어질 경우 다른 3기 신도시에서도 유사한 현상이 나타날 수 있다. 

본청약 시점이 늦어질수록 사전청약 당시 기대했던 가격과 실제 분양가 사이의 간격도 커질 가능성이 있다.

왕숙1지구와 왕숙2지구는 남양주 부동산 시장의 흐름을 바꿀 핵심 개발축이다. 대규모 주택 공급과 교통망 확충, 생활 인프라 조성이 예정돼 있어 남양주와 경기 동북부 주택시장에 미치는 영향도 크다.

다만 청약 수요자는 “3기 신도시이기 때문에 무조건 저렴할 것”이라는 기대만으로 접근해서는 안 된다.

가격 경쟁력과 함께 실제 입주 시점, 교통망 개통 일정, 학교와 상업시설 등 생활 인프라 형성 속도, 추가 분양가 상승 가능성까지 종합적으로 살펴야 한다.

예상 가격 아닌 ‘확정 분양가’로 계획 세워야

3기 신도시는 수도권 주택 공급의 핵심 사업이다. 

왕숙신도시 역시 남양주와 경기 동북부 부동산 시장의 지형을 바꿀 중요 사업지다.

하지만 고양창릉 사례에서 확인됐듯 공공분양이라고 해서 분양가 부담이 사라지는 것은 아니다.

약 두 달 차이로 공급된 단지 사이에서 면적별 분양가가 5700만~8200만원가량 벌어졌다. 

S-4블록 전용 84㎡는 사전청약 당시 추정 분양가와 본청약 평균 분양가의 차이가 약 2억원까지 확대됐다.

이제 3기 신도시 청약은 당첨 가능성만으로 판단하기 어렵다. 

실제 계약과 입주가 가능한지를 판단할 수 있는 구체적인 자금계획이 필요하다.

현재 3기 신도시 시장에는 ‘시세보다 저렴한 공공분양’이라는 기대와 ‘사업비 상승에 따른 분양가 부담’이 동시에 존재한다.

왕숙신도시를 기다리는 실수요자라면 앞으로 발표될 본청약 공고문을 꼼꼼히 확인해야 한다. 

초기 예상가가 아닌 최종 확정 분양가를 기준으로 계약금과 대출, 자기자본, 입주 전 거주비용을 계산해야 한다.

분양가와 청약 조건은 블록별로 달라질 수 있다. 

남양주·경기 동북부 부동산 시장과 왕숙신도시 청약을 준비하고 있다면 개별 가구의 자금 여건과 거주 계획에 맞춘 사전 점검이 필요하다.

센타부동산은 남양주와 경기 동북부 부동산 흐름을 분석하고 왕숙신도시 개발 일정, 청약 정보, 주변 시세 변화를 전달하고 있다. 청약 전 본인의 자금계획과 입주 전략을 점검하려면 입주자모집공고와 대출 조건을 확인한 뒤 지역 중개업소를 통해 구체적인 상담을 받는 것이 도움이 된3다.

센타공인중개사사무소
경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로 30, 106호
상담 및 방문은 사전 예약제로 진행한다.

한지윤(센타부동산)홈페이지