이번 부동산 세제개편을 보면서 세금이 얼마나 늘어나는지만 볼 필요는 없습니다.

제가 더 중요하게 보는 것은 “그 결과 집주인은 어떻게 움직이고, 그 수요는 어디로 이동할까?”입니다.

서울 아파트를 하나의 시장으로 보면 이 흐름을 놓치기 쉽습니다.

현재 논의되는 내용을 기준으로 보면 35억원 초과, 20억~35억원, 20억원 이하 시장에서 집주인의 선택이 서로 달라질 가능성이 있습니다.

다만 세제개편 내용은 아직 확정된 제도가 아니며 정부안과 국회 논의 과정에서 변경될 수 있다는 점을 전제로 봐야 합니다.

35억원 초과, 초고가 시장부터 변화가 시작될까

35억원을 넘어가는 초고가 주택은 현재 논의되는 방향대로라면 실거주하더라도 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

특히 오랫동안 보유하면서 집값은 크게 올랐지만 은퇴 등으로 현금흐름이 충분하지 않은 1주택자라면 고민이 커질 수 있습니다.

계속 보유할 것인지, 매도할 것인지, 증여할 것인지 선택해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 매물이 나온 다음입니다.

초고가 아파트를 매수할 수 있는 사람은 제한적입니다. 결국 충분한 자기자본을 가진 자산가가 급매를 받아가면서 소유자의 손바뀜이 나타날 가능성도 생각해야 합니다.

따라서 단기적으로는 세 부담 증가 → 일부 매물 출현 → 현금 자산가 매수 → 다시 매물 감소

이런 흐름이 실제 나타나는지 지켜볼 필요가 있습니다.

20억~35억원은 ‘실거주 여부’가 중요합니다

이 가격대에서는 집값 자체보다 집주인이 실제 거주하고 있는지가 중요한 변수가 될 수 있습니다.

비거주 집주인의 부담이 커진다면 선택지는 크게 세 가지입니다.

집을 팔거나, 직접 들어가 살거나, 계속 임대를 주면서 임대조건을 조정하는 것입니다.

문제는 이 과정에서 세입자가 움직일 수 있다는 점입니다.

집주인이 직접 들어오면 기존 세입자는 계약 종료 후 다른 집을 찾아야 하고, 실거주 목적의 매수자에게 주택이 팔리는 경우에도 이후 임차인의 주거 선택에 변화가 생길 수 있습니다.

그래서 이 가격대의 변화는 매매시장만의 문제가 아니라 전월세시장과 연결해서 볼 필요가 있습니다.

제가 더 관심 있게 보는 곳은 20억원 이하입니다

오히려 앞으로 움직임을 자세히 봐야 하는 곳은 20억원 이하 서울 아파트라고 생각합니다.

현재 논의되는 내용대로라면 실거주 1주택자는 상대적으로 부담이 완화되는 구간이 생길 수 있습니다.

집주인이 굳이 팔아야 할 이유가 줄어들면 매물을 회수하거나 호가를 높이는 움직임이 나타날 가능성도 있습니다.

반면 매수 쪽에서는 수요가 겹칠 수 있습니다.

기존 실수요자와 신혼부부가 있고, 위 가격대에서 내려오는 수요가 있을 수 있습니다. 여기에 전세·월세 부담 때문에 매수를 고민하는 무주택자까지 들어올 수 있습니다.

특히 17억~20억원 전후에서 교통, 생활편의시설, 업무 접근성 등을 갖춘 선호 아파트라면 여러 수요가 동시에 바라보는 가격대가 될 수 있습니다.

따라서 이 구간에서는 단순히 실거래가만 봐서는 부족합니다.

매물이 얼마나 남아 있는지, 매도자가 호가를 올리는지, 기존 매물이 회수되고 있는지를 함께 봐야 합니다.

집주인이 움직이면 세입자도 움직입니다

이번 세제개편에서 제가 중요하게 보는 연결고리입니다.

비거주 집주인이 직접 입주하거나 집을 매도하면 기존 세입자가 움직일 수 있습니다.

전세 매물이 부족하고 월세 부담까지 커진 상황이라면 일부 세입자는 새로운 계산을 하게 됩니다.

“계속 월세를 내는 것이 나을까, 아니면 대출을 받아 집을 사는 것이 나을까?”

여기서 일부 전월세 수요가 매매로 이동할 수 있습니다.

서울에서 원하는 주택을 살 수 없다면 자신의 자금에 맞춰 경기나 인천까지 후보지역을 넓힐 수도 있습니다.

결국 초고가 시장의 변화가 중고가 시장으로, 다시 중가 아파트와 전월세시장까지 연결될 가능성을 살펴봐야 합니다.

그렇다면 지금 어떻게 판단해야 할까요?

1주택자는 정책 발표만 보고 급하게 집을 팔기보다 실거주 여부, 예상 세 부담, 보유기간과 장기보유에 따른 세금 변화를 먼저 계산할 필요가 있습니다.

다주택자는 단순히 주택 수만 줄이기보다 장기간 보유할 핵심 주택과 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 주택을 구분해 자산을 재편할 필요가 있습니다.

무주택자는 내년에 집값이 오를지를 맞히려고 하기보다 현재 자금으로 감당할 수 있고 10년 정도 거주·보유할 수 있는 주택인가를 먼저 보는 것이 좋습니다.

지금은 서울 집값 전체가 오르느냐 내리느냐만 볼 때가 아닙니다.

35억원 초과에서 매물이 증가하는지, 20억~35억원으로 수요가 이동하는지, 20억원 이하 선호 아파트에서 매물 감소와 호가 변화가 나타나는지, 그리고 전세에서 매매로 이동하는 수요가 실제로 증가하는지.

앞으로 저는 이 네 가지를 함께 보려고 합니다.

정책은 바뀔 수 있지만 실제 매도자와 매수자의 움직임은 매물·호가·실거래에 나타납니다.

지금 시장을 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 것도 바로 이 세 가지라고 생각합니다.

한국AI부동산신문 용산지부장  오정옥 

문의  TEL:  010-8949-5117