재개발 사업에서 가장 자주 등장하는 용어 가운데 하나가 '용적률'이다. 그러나 상당수 조합원들은 이를 단순히 건물을 더 높게 짓는 기준 정도로 이해하는 경우가 많다. 전문가들은 용적률이 단순한 건축 기준이 아니라 재개발 사업의 수익성과 조합원의 자산가치를 결정하는 핵심 변수라고 강조한다.

용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율을 의미한다. 예를 들어 1,000㎡의 토지에 연면적 2,000㎡ 규모의 건물을 지으면 용적률은 200%가 된다. 같은 부지에 연면적 3,000㎡까지 건축할 수 있다면 용적률은 300%로 높아진다. 결국 용적률이 높을수록 같은 면적의 토지에서 더 많은 건축 공간을 확보할 수 있다는 의미다.

재개발 사업에서 토지는 가장 중요한 자산이다. 하지만 토지 자체가 가치를 만들어내는 것은 아니다. 토지 위에 얼마나 많은 건축물을 지을 수 있는지가 경제적 가치를 결정한다. 같은 면적의 토지라도 용적률이 150%인 지역과 300%인 지역은 건축 가능한 연면적이 두 배 차이 나기 때문에 사업성 역시 크게 달라질 수밖에 없다.

실제로 투자자들이 재개발 구역을 분석할 때 가장 먼저 확인하는 항목도 용도지역과 예상 용적률이다. 이는 토지의 미래 가치가 결국 개발 가능한 건축 규모에 의해 결정되기 때문이다.

예를 들어 전체 대지면적이 1만㎡인 재개발 구역을 가정하면 기존 용적률이 150%일 경우 총 연면적은 1만5,000㎡다. 그러나 재개발을 통해 용적률이 300%까지 상향되면 총 연면적은 3만㎡로 늘어난다. 같은 땅에서 추가로 확보되는 1만5,000㎡는 새로운 경제적 가치를 창출하는 공간이 된다.

이 추가 면적은 조합원에게 배정되는 주택 공급 이후 일반분양 물량으로 활용된다. 일반분양을 통해 확보한 분양수입은 공사비와 금융비용, 각종 사업비를 충당하는 재원이 된다. 결국 재개발 사업의 수익은 용적률 증가를 통해 확보되는 추가 건축면적에서 발생한다고 해도 과언이 아니다.

만약 기존 건축 규모와 동일한 수준만 신축한다면 일반분양 물량은 거의 발생하지 않는다. 조합원에게 기존 권리를 돌려주고 나면 사업비를 마련할 재원이 부족해 사업성이 크게 떨어질 수 있다. 이 때문에 재개발 사업에서는 조합원 공급면적보다 더 많은 건축면적을 확보하는 것이 필수적이며, 그 출발점이 바로 용적률 상향이다.

일반분양 물량은 조합원의 추가분담금에도 직접적인 영향을 미친다. 일반분양 수입이 충분하면 사업비 부담이 줄어 조합원의 추가분담금이 감소할 수 있다. 반대로 일반분양 물량이 부족하면 사업비를 조합원이 부담해야 하는 만큼 추가분담금이 늘어날 가능성이 커진다.

실제 현장에서는 비슷한 입지와 규모의 재개발 구역이라도 용적률 차이로 사업성이 크게 달라지는 사례가 적지 않다. 일부 사업장은 용적률이 낮아 조합원들이 수천만 원에서 수억 원의 추가분담금을 부담하는 반면, 용적률을 충분히 확보한 곳은 추가분담금 없이 환급금이 지급되는 사례도 나타난다. 물론 분양가와 공사비, 금융비용 등 다양한 요소가 함께 작용하지만 용적률이 사업성의 기본 토대를 형성하는 것은 분명하다.

용적률은 토지 가치에도 직접적인 영향을 미친다. 동일한 토지라도 향후 건축 가능한 면적이 늘어나면 미래 개발가치가 높아지기 때문이다. 이 때문에 재개발 구역에서 용적률 상향 가능성이 제기될 경우 사업 초기부터 매매가격이 상승하는 사례도 적지 않다.

최근 서울시가 추진하는 신속통합기획과 역세권 개발 정책이 주목받는 이유도 여기에 있다. 일정 요건을 충족하는 지역에는 기존보다 높은 용적률을 적용해 도심 주택 공급을 확대하고 사업성을 높이려는 것이다. 특히 역세권과 준주거지역, 특별계획구역 등은 일반 주거지역보다 높은 용적률 적용이 가능해 재개발 사업 추진에 긍정적인 영향을 미치고 있다.

다만 재개발전문 공인중개사는  용적률이 높을수록 무조건 좋은 것은 아니라고 지적한다. 과도한 용적률은 일조권과 조망권 침해, 교통 혼잡, 주차난 등 주거환경 악화를 초래할 수 있으며 건축 규모가 커질수록 공사비 역시 증가할 가능성이 높다. 따라서 도시계획에서는 사업성과 주거환경의 균형을 함께 고려하고 있다.

조합원이라면 사업시행계획서와 관리처분계획서를 검토할 때 총 연면적과 용적률, 일반분양 물량을 반드시 확인할 필요가 있다. 이들 수치는 단순한 행정자료가 아니라 향후 아파트 가치와 추가분담금 규모를 결정하는 핵심 정보이기 때문이다.

업계 관계자는 "재개발을 제대로 이해하려면 용적률을 단순한 건축 용어가 아니라 토지의 경제적 가치를 확대하는 구조적 원리로 바라봐야 한다"며 "용적률을 이해하는 것이 곧 재개발 사업성과 수익 구조를 이해하는 첫걸음"이라고 말했다.

문의: 박인경기자(010-5324-8005)