추진위 승인 때 ‘세대주 기재란’ 삭제…정비사업 초기 행정 부담도 완화

서울시가 재건축·재개발 정비사업의 속도를 높이기 위해 조합 관련 규제 2건을 손질한다. 공사비 검증을 일률적으로 의무화하던 방식을 사업장 상황에 따라 선택할 수 있도록 바꾸고, 조합 추진위원회 구성 승인 과정에서 요구하던 세대주 정보도 제출 대상에서 제외한다.

이번 조치로 재건축·재개발 사업장의 불필요한 행정 절차가 줄어들 전망이다. 특히 공사비 검증에는 통상 60일, 최대 75일이 걸리는 만큼 검증이 필요하지 않은 사업장은 그만큼 사업기간을 앞당길 수 있을 것으로 보인다. 조합이 부담해 온 검증 수수료 등 비용 절감 효과도 기대된다.

서울시는 12일 공공지원 정비사업의 공사비 검증 기준을 의무에서 재량으로 전환하고, 추진위원회 구성 승인 신청 시 제출하는 토지 등 소유자 명부에서 ‘세대주 성명’ 기재란을 삭제한다고 밝혔다.

공사비 변동 없어도 받아야 했던 검증…앞으로 조합이 판단

현재 서울시 공공지원 정비사업은 공사비가 실제로 올랐는지 여부와 관계없이 최초 사업시행계획 인가 이후 조합원 분양공고 전에 공사비 검증을 받아야 한다.

서울시는 조합과 시공사 사이에서 발생할 수 있는 공사비 분쟁을 예방하기 위해 2023년 12월 이후 시공사 선정 입찰공고를 낸 조합부터 이 기준을 적용해 왔다.

공공지원 정비사업은 민간 조합이 추진하는 재개발·재건축 사업을 보다 원활하게 진행할 수 있도록 서울시 등 공공이 계획 수립부터 사업 완료까지 행정적으로 지원하는 제도다.

공사비 검증 제도 자체는 조합과 시공사 간 갈등을 줄이는 장치라는 점에서 의미가 있다. 하지만 실제 현장에서는 공사비 인상 폭이 크지 않거나 조합원들이 별도의 검증을 요구하지 않는 경우에도 같은 절차를 밟아야 해 사업이 지연된다는 지적이 이어졌다.

공사비 검증에는 일반적으로 약 60일이 소요된다. 상황에 따라 최대 75일까지 걸릴 수 있다. 여기에 공사비 규모에 따라 별도의 검증 수수료도 발생한다.

결국 공사비를 둘러싼 특별한 이견이 없는 사업장까지 의무적으로 검증을 받으면서 조합 입장에서는 시간과 비용을 동시에 부담해야 했던 셈이다.

서울시는 이러한 문제를 개선하기 위해 사업장별 상황을 고려할 수 있도록 공사비 검증 방식을 바꾸기로 했다.

앞으로는 공사비 검증이 필요한 사업장은 기존처럼 검증을 받을 수 있지만, 실질적인 공사비 증액이 거의 없거나 조합원들이 검증을 요구하지 않는 경우에는 불필요한 절차를 거치지 않을 수 있게 된다.

서울시는 관련 기준을 연내 개정할 예정이다.

조합 추진위 승인 때 ‘세대주 확인’ 절차도 없앤다

정비사업 초기 단계에서 조합이 부담해 온 행정 절차도 간소화된다.

그동안 조합 추진위원회 구성 승인을 신청하려면 토지 등 소유자 명부에 ‘세대주 성명’을 기재해야 했다.

이 때문에 추진 주체는 토지와 건축물의 소유권을 확인하는 것과 별도로 주민등록등본 등을 통해 세대주가 누구인지 일일이 확인해야 했다.

서울시는 추진위원회 구성 승인 여부를 판단하는 과정에서 세대주 정보가 반드시 필요한 것은 아니라고 판단했다.

이에 관련 시행규칙을 개정해 토지 등 소유자 명부에서 세대주 기재란을 삭제했다.

쉽게 말해 앞으로는 재건축·재개발 추진위원회를 구성하는 과정에서 사업 승인과 직접적인 관련성이 낮은 세대주 정보까지 별도로 확인해야 하는 행정 부담이 줄어드는 것이다.

조합 입장에선 ‘시간·비용’ 모두 절감 기대

이번 제도 개선의 핵심은 정비사업 과정에서 꼭 필요한 절차는 유지하면서 실효성이 낮거나 중복되는 행정 부담을 줄이는 데 있다.

재건축·재개발 사업은 정비계획 수립과 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가, 이주·철거, 착공과 준공 등 여러 절차를 차례로 거쳐야 한다.

각 단계에서 일정이 지연될 경우 전체 사업기간도 길어질 수 있다. 사업기간이 늘어나면 금융비용을 비롯한 조합의 추가 부담으로 이어질 가능성도 커진다.

이번 공사비 검증 기준 완화가 주목받는 이유도 여기에 있다.

검증이 필요하지 않은 사업장이라면 통상 60일, 최대 75일에 달하는 절차를 줄일 수 있다. 공사비 규모에 따라 발생했던 검증 수수료 부담도 덜 수 있다.

사업기간이 단축될 경우 조합이 부담하는 금융비용과 각종 간접비용을 줄이는 데도 도움이 될 수 있다.

공사비 검증 자체가 없어지는 것은 아니다

다만 이번 조치가 공사비 검증 제도 자체를 폐지하는 것은 아니다.

공사비 증액 규모가 크거나 조합과 시공사 사이에 공사비를 둘러싼 이견이 있는 경우에는 검증 절차의 필요성이 여전히 크다.

서울시가 바꾸려는 것은 모든 사업장에 공사비 검증을 일률적으로 적용하는 방식이다. 앞으로는 사업장의 공사비 변동 상황과 조합원 의견 등을 고려해 검증 필요성을 판단할 수 있도록 선택권을 넓히는 방향이다.

따라서 정비사업 조합 입장에서는 사업장의 공사비 변동 규모와 시공사와의 협의 상황, 조합원 의견 등을 종합적으로 살펴 검증 여부를 결정하는 것이 중요해질 전망이다.

재건축·재개발 사업 속도 빨라질지 주목

서울시가 공사비 검증과 추진위원회 구성 단계의 행정 절차를 동시에 손질하면서 서울지역 재건축·재개발 사업에도 변화가 예상된다.

특히 공사비 검증에 들어가는 최대 75일을 줄일 수 있다는 점은 사업기간 단축을 원하는 조합에 직접적인 도움이 될 수 있다.

세대주 확인 절차가 사라지는 것도 초기 정비사업 추진 과정의 행정 부담을 덜어주는 효과가 있을 것으로 보인다.

정비사업을 추진하는 조합이나 소유자 입장에서는 앞으로 해당 사업장이 공사비 검증을 반드시 받아야 하는지, 제도 변경이 실제 사업 일정에 어느 정도 영향을 미치는지 등을 확인할 필요가 있다.

서울시가 불필요한 정비사업 규제를 줄이면서 사업기간과 조합 비용 부담을 동시에 낮추는 방향으로 제도를 전환한 만큼, 이번 조치가 실제 재건축·재개발 사업 속도와 주택 공급 일정 단축으로 이어질지 관심이 모아지고 있다.