정부가 주택 양도소득세 공제체계를 장기 보유 중심에서 실제 거주 중심으로 전환한다. 

현행 장기보유특별공제를 부동산 유형에 따라 ‘장기거주 소득공제’와 ‘장기보유 소득공제’로 나누고, 

1세대 1주택자의 거주공제율은 단계적으로 최대 80%까지 높인다. 다주택자에게 적용해 온 보유공제는 축소한 뒤 폐지한다. 고액 양도차익에 대한 공제한도도 새로 도입한다.

개정안은 소득세법 제95조 제2항·제3항에 규정된 장기보유특별공제 제도를 이원화하고 명칭을 변경하는 내용을 담고 있다.

현재는 토지와 건물, 주택, 조합원입주권을 대상으로 장기 보유와 거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용한다. 

개정안은 이를 주택 관련 공제와 비주택 부동산 공제로 구분한다.주택과 조합원입주권에는 

‘장기거주 소득공제’가 적용된다. 조합원입주권은 관리처분계획 인가 전 주택이었던 경우에 해당한다.

토지와 주택 외 건물에는 ‘장기보유 소득공제’가 적용된다. 

관리처분계획 인가 전 주택 외 건물이나 토지였던 조합원입주권도 이 제도의 적용 대상이다.

정부는 부동산의 성격과 공제 목적을 명확히 구분하기 위해 제도를 이원화하고 명칭을 변경했다고 설명했다. 

개편된 제도는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 부동산부터 적용한다.

1주택자 공제, 보유보다 거주에 무게

1세대 1주택자에게 적용하는 주택 장기보유특별공제도 장기거주 소득공제로 개편한다.

현행 제도에서 1세대 1주택자의 공제액은 양도차익에 공제율을 곱해 산정한다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 뺀 금액이다. 다만 1세대 1주택자는 양도가액 중 12억원을 초과하는 비중에 해당하는 부분을 기준으로 공제액을 계산한다.

공제를 받으려면 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 한다. 공제율은 거주 기간과 보유 기간에 각각 연 4%를 적용한다. 거주공제와 보유공제는 각각 최대 40%이며, 합산 공제율은 최대 80%다.

개정안은 전체 공제율의 틀을 유지하면서 공제의 중심을 보유에서 거주로 단계적으로 이동시킨다.2027년 12월 31일까지 

양도하는 주택에는 현행 방식이 적용된다. 거주공제율과 보유공제율은 각각 연 4%이며, 최대 공제율은 각각 40%다.

2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 주택은 거주공제율이 연 6%, 최대 60%로 확대된다. 

반면 보유공제율은 연 2%, 최대 20%로 낮아진다.

2029년 1월 1일 이후에는 보유공제가 사라진다. 거주공제율만 연 8%, 최대 80%를 적용한다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 거주 기간에 따라 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있게 된다.

정부는 실수요자의 장기 거주를 지원하고, 주택을 장기간 보유했다는 이유만으로 높은 공제를 받는 구조를 개선하기 위한 조치라고 밝혔다.

다주택자 보유공제도 단계적 폐지

다주택자가 보유한 주택의 공제방식도 거주 중심으로 바뀐다.

현재 다주택자의 장기보유특별공제액은 양도가액에서 필요경비를 뺀 양도차익에 보유공제율을 곱해 계산한다. 3년 이상 보유한 주택이 대상이며, 공제율은 연 2%, 최대 30%다.

개정안 시행 첫해인 2028년에는 거주공제율과 보유공제율 가운데 높은 공제율을 적용한다.

거주공제율은 연 2%, 최대 30%다. 다만 해당 주택에서 2년 이상 거주한 경우에만 적용한다. 

보유공제율은 현행의 절반인 연 1%, 최대 15%로 축소한다.예를 들어 2028년에 다주택자가 주택을 양도할 경우 거주 요건을 충족하면 거주공제와 보유공제를 비교해 더 높은 공제율을 적용받는다. 

거주 요건을 충족하지 못하면 보유공제율만 적용할 수 있다.2029년 1월 1일부터는 보유공제가 완전히 폐지된다. 

2년 이상 거주한 주택에 한해 연 2%, 최대 30%의 거주공제를 적용한다.

이에 따라 실제 거주하지 않고 장기간 보유한 다주택자는 2029년부터 장기 보유에 따른 주택 양도소득세 공제를 받을 수 없게 된다.

고액 양도차익 공제에 연간·물건별 한도 신설

주택 장기거주 소득공제에는 공제한도가 새로 도입된다.

현행 제도는 양도차익에 공제율을 곱해 공제액을 계산한다. 

1세대 1주택자는 양도가액 가운데 12억원을 초과하는 비중에 해당하는 양도차익을 기준으로 장기보유특별공제를 적용한다. 별도의 공제액 상한은 없다.

개정안은 장기거주 소득공제에 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 적용한다.

2028년에는 인별 연간 공제한도를 20억원으로 정한다. 양도 물건별 공제한도도 20억원을 적용한다.

2029년 이후에는 두 한도가 모두 10억원으로 낮아진다. 한 사람이 여러 주택을 양도하더라도 연간 공제액은 인별 한도를 넘을 수 없다. 개별 주택에 적용하는 공제액도 물건별 한도를 초과할 수 없다.

공동소유 부동산은 소유자의 지분 비율에 따라 물건별 공제한도를 나눠 적용한다. 같은 부동산을 서로 다른 시점에 분할 양도하는 경우에는 분할양도 비율에 따라 공제한도를 안분한다.

정부는 고액 양도차익에 공제가 과도하게 집중되는 것을 막고 납세자 간 과세 형평성을 높이기 위해 공제한도를 

도입한다고 밝혔다.이번 개편안의 핵심은 명확하다. 

주택 양도소득세 공제의 기준을 ‘얼마나 오래 보유했는가’에서 ‘얼마나 오래 실제로 거주했는가’로 바꾸는 것이다.

1세대 1주택자는 장기 거주할수록 높은 공제율을 적용받는다. 

반면 다주택자는 실제 거주하지 않은 주택을 장기간 보유하더라도 공제 혜택이 줄어든다. 

고액 주택이나 양도차익이 큰 거래에는 별도의 공제한도가 적용된다.

개정안은 2028년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다. 

다만 공제율과 한도는 2028년 과도기를 거쳐 2029년부터 최종 개편안이 시행된다. 

주택 매각을 검토하는 소유자는 보유 기간만 볼 것이 아니라 실제 거주 기간과 양도 예정 시점, 예상 양도차익, 적용 가능한 공제한도를 함께 살펴야 한다.

문의:010-73175238