장특공도 '거주 중심'으로 대수술 부동산 시장의 마지막 변수는 무엇인가

12억 원 초과 주택 보유자 촉각 절세 전략부터 시장 재편까지 새 국면

정부의 부동산 세제 개편 논의는 종합부동산세에서 끝나지 않는다. 양도소득세의 핵심인 장기보유특별공제(장특공)까지 손질 대상에 오르면서 고가 주택 보유자들의 셈법도 복잡해지고 있다.

정책의 방향은 분명하다. '보유'보다 '실거주'를 우대하는 세제​로 무게중심을 옮기겠다는 것이다. 이는 단순한 공제율 조정을 넘어 부동산 보유 방식 자체를 바꾸는 신호로 해석된다.

최대 80% 공제 이제는 달라질 수 있다

현재 1세대 1주택자는 실거래가 12억 원을 초과하는 주택을 양도할 경우 일정 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.

10년 이상 보유하고 10년 이상 실제 거주하면 보유기간과 거주기간에 각각 40%씩 공제받아 최대 혜택을 적용받는다.

그러나 정부는 이 제도가 고가 주택 보유자에게 과도한 절세 혜택으로 작용하고 있다는 판단 아래 제도 개선을 검토하고 있다.

임광현 국세청장은 최근 "소득이 큰 사람일수록 더 많은 세금을 부담하는 것이 조세의 기본 원칙"이라며 현행 장특공제가 양도차익이 클수록 세 부담을 크게 줄여주는 구조라고 지적했다.

서울에 집중된 장특공 혜택

국세청 자료는 이러한 문제의식을 뒷받침한다.

2024년 양도소득세를 신고한 전국 2만4,816가구가 적용받은 장기보유특별공제 규모는 5조320억 원에 달했다.

이 가운데 약 4조5,000억 원이 서울에 집중됐다.

장특공 혜택 대부분이 서울 고가 주택 보유자에게 돌아간 셈이다.

정부가 장특공 개편을 검토하는 배경도 이러한 조세 형평성 논란과 무관하지 않다.

“보유보다 거주” 세제 철학 바뀐다

이재명 대통령 역시 후보 시절부터 실거주 중심 공제체계의 필요성을 여러 차례 강조해 왔다.

비거주 기간에 대한 세제 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간에 대한 공제는 확대해야 한다는 것이 핵심이다.

시장에서는 장특공이 개편될 경우 단순한 세금 증가보다 투자 방식 자체가 달라질 가능성에 주목한다.

앞으로는 오랫동안 집을 보유하는 것만으로는 충분하지 않고 실제 거주 여부가 절세의 핵심 조건으로 자리 잡을 가능성이 크기 때문이다.

12억 원 넘는 주택시장에 직접 영향

이번 제도 변화의 영향은 특히 12억 원 초과 주택 시장에 집중될 것으로 보인다.

12억 원 이하 주택은 일정 요건을 충족하면 양도세 부담이 상대적으로 크지 않지만, 12억 원을 초과하는 고가 주택은 장특공 적용 여부에 따라 실제 세액 차이가 크게 발생한다.

서울에서는 이러한 고가 주택 비중이 매우 높다.

올해 상반기 서울 아파트 거래 4만390건 가운데 34%인 1만3,711건이 실거래가 12억 원을 초과했다.

서울 아파트 세 채 가운데 한 채 이상이 장특공 개편의 직접적인 영향을 받을 수 있다는 의미다.

공제 한도 신설 가능성도

현재 장기보유특별공제는 적용 금액에 상한이 없다.

정부는 공제 한도를 설정하는 방안도 검토하고 있다.

상한선이 도입되면 초고가 주택일수록 절세 효과는 크게 줄어들 수밖에 없다.

이는 장기간 보유한 초고가 아파트 소유자들의 자산 운용 전략에도 적지 않은 변화를 가져올 것으로 예상된다.

전문가 "절세 매물 증가 가능성"

시장 전문가들은 정책 발표 이후 일정 기간 절세 목적의 매물이 증가할 가능성을 제기한다.

박원갑 KB부동산 수석연구원은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 당시처럼 절세 매물이 일시적으로 증가할 가능성이 있다고 전망했다.

특히 강남권에서는 대형 평형을 처분하고 중소형이나 중저가 주택으로 이동하는 다운사이징 수요가 나타날 가능성도 거론된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 고령층을 중심으로 자산 재편 움직임이 나타날 수 있다고 분석했다.

또한 현재와 같은 금융 규제와 대출 제한이 이어질 경우 중저가 아파트로 실수요가 이동하면서 해당 시장의 가격 상

승 압력이 커질 가능성도 있다고 내다봤다.

시장은 정책보다 '예측 가능성'을 원한다

부동산 시장은 세금 자체보다 정책의 일관성과 예측 가능성에 더욱 민감하게 반응한다.

종부세와 장특공이 동시에 개편될 경우 고가 주택 시장은 물론 실수요 시장까지 영향을 받을 가능성이 있다.

정부가 목표로 하는 조세 형평성과 실수요 보호가 실제 시장 안정으로 이어질지는 향후 세부 제도 설계에 달려 있다.

이번 세제 개편은 단순한 세율 조정을 넘어 대한민국 부동산 과세 체계의 방향을 다시 설정하는 시험대가 될 전망이다.

초고가 주택에 대한 과세 강화, 실거주 중심의 공제 개편, 그리고 자산가치 중심의 보유세 체계 전환은 앞으로 국내 부동산 시장의 새로운 기준이 될 가능성이 크다.

정부가 내놓을 최종 세제개편안이 시장에 어떤 파장을 불러올지 부동산 업계와 투자자들의 시선이 집중되고 있다.

문의 : 031-563-2114