서울 도봉구 방학동 638·641 일대가 동북권 대표 자연친화 주거단지로 새롭게 태어난다. 북한산 인접 고도지구 규제로 수년간 개발에 제약을 받아온 노후 저층 주거지가 서울시 신속통합기획 확정을 계기로 최고 35층, 약 2,800세대 규모의 대단지로 재편된다.
자연과 도시, 사람이 공존하는 새로운 주거 모델을 구현하는 동시에 사업성과 공공성을 모두 확보한 재개발 사례로 주목받고 있다.
서울시는 방학동 638·641 일대 주택정비형 재개발사업에 대한 신속통합기획을 최종 확정했다고 밝혔다. 대상지는 도봉산 자락과 맞닿은 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로, 북한산 주변 고도지구와 연접해 높이 제한을 받아 사업 추진에 어려움을 겪어왔다.
주민 간 적정 사업 규모를 둘러싼 의견 차이도 사업 지연의 원인으로 작용했다.
당초 대상지는 2021년 하나의 재개발 구역으로 신속통합기획 후보지에 선정됐으나, 사업 실현성을 높이기 위해 올해 방학동 638 일대와 641 일대 두 개 구역으로 조정됐다.
서울시는 사업 주체는 분리하되 도시계획은 하나의 생활권으로 통합해 경관과 기반시설, 보행체계가 유기적으로 연결되도록 계획을 수립했다.
이번 계획의 핵심은 공공성과 사업성을 동시에 끌어올린 점이다. 용도지역은 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 2단계 상향되고, 용적률은 270% 이상 확보된다. 특별건축구역 특례도 함께 적용해 최고 35층 규모의 개발이 가능하도록 했다.
개발이 완료되면 방학동 638 일대에는 986세대, 641 일대에는 1,813세대가 공급돼 총 2,799세대 규모의 대단지가 조성된다. 서울시는 단순한 주택 공급을 넘어 지역의 새로운 생활 중심축을 만드는 데 초점을 맞췄다.
이번 신속통합기획은 '자연·도시·사람을 잇는 도봉산 자락의 첫마을'이라는 비전을 바탕으로 세 가지 원칙을 담았다. 생활권 중심의 통합 커뮤니티 조성, 동북4산을 품은 자연친화 주거환경 구축, 지역 생활문화를 연결하는 쾌적한 보행환경 조성이 그것이다.
무엇보다 두 개 구역을 하나의 도시 공간처럼 연결한 점이 눈에 띈다. 북한산과 도봉산, 수락산, 불암산을 조망할 수 있는 통경축을 확보하고, 공공보행통로를 유기적으로 연결했다. 보행축이 만나는 중심부에는 개방형 주민공동시설을 배치해 지역 주민 누구나 이용할 수 있는 커뮤니티 거점을 조성한다.
건축 디자인도 주변 자연환경과 조화를 이루도록 설계했다. 도봉산과 주변 저층 주거지를 고려해 최고 35층 규모의 M자형 입체 스카이라인을 구현하고, 특별건축구역 특례를 통해 경계부 건축물 높이를 기존보다 약 5개 층 높일 수 있도록 했다.
이에 따라 남향 세대 비율도 기존 약 90% 수준에서 사실상 100%에 가까운 수준으로 개선된다.
주거환경 역시 자연과 함께하는 숲세권 단지로 계획됐다.
단지 곳곳에는 공원과 열린광장이 조성되고, 녹지축을 따라 주민 운동시설과 어린이놀이터, 이벤트광장 등이 자연스럽게 연결된다. 공공청사와 사회복지시설 주변에도 공원을 배치해 열린 공공공간을 확대하고, 주민들이 일상 속에서 자연을 누릴 수 있는 친환경 생활환경을 마련한다.
교통 여건 변화도 적극 반영됐다. 향후 우이신설선이 방학역까지 연장되는 계획과 연계해 도당로변에는 연도형 상가를 배치해 생활가로를 활성화한다.
시루봉로변은 단계적인 높이 계획을 적용해 도봉산 경관과 조화를 이루도록 했으며, 단지 경계부에는 중·저층 클러스터와 녹지형 외부마당을 조성해 열린 도시경관을 구현할 계획이다.
특히 방학동 641 일대에는 지상 연면적 약 3,500㎡ 규모의 실버케어센터가 들어선다. 고령자 맞춤형 돌봄서비스를 제공하는 지역 거점시설로 조성돼 고령친화 주거환경 구축과 지역사회 돌봄 기능 강화에도 기여할 것으로 기대된다.
서울시는 현재 신속통합기획 대상지 309곳 가운데 193곳의 기획을 완료했다. 이 가운데 142곳은 정비구역 지정까지 마쳤으며, 89곳은 추진위원회 또는 조합 설립 인가를 완료했다. 7곳은 사업시행인가 단계에 진입하는 등 '신속통합기획 2.0'을 통해 후속 절차도 속도감 있게 진행되고 있다.
방학동 638·641 일대 신속통합기획의 세부 계획과 3D 시뮬레이션 영상은 서울시 신속통합기획 온라인 아카이브를 통해 공개되며 시민 누구나 사업 내용을 확인할 수 있다.
김창규 서울시 도시공간본부장은 "고도지구 인접으로 오랫동안 개발에 어려움을 겪었던 방학동 노후 주거지가 동북4산을 품은 자연친화 주거단지로 새롭게 거듭날 것으로 기대한다"며
우이신설선 방학역 연장과 함께 지역 발전 효과가 더욱 커질 것으로 예상되는 만큼 주민들이 보다 쾌적하고 편리한 생활환경을 누릴 수 있도록 사업 추진을 적극 지원하겠다"고 말했다.
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